войти | зарегистрироваться

Коттеджи
в Новосибирске

сайт о малоэтажном строительстве
и загородной недвижимости

Дом для народа. Глава 4. Вопрос о статусе

21.11.2009

Рассмотренная выше проблема, мы надеемся, в скором времени перейдет в разряд банальных тем. Думаем, что к тому времени, как выйдет эта книга, об этом не раз выскажутся в самых представительных собраниях. А теперь обратим внимание на ещё один очень актуальный вопрос, не обсудив который, было бы бессмысленно продолжать разговор на тему доступного жилья. Вопрос этот иногда поднимается в аналитических изданиях, но обсуждается довольно интеллигентно и несколько отстраненно, теоретически. Мы бы хотели рассмотреть его в практической плоскости, рискуя навлечь на себя раздражение со стороны большей части российских девелоперов.

О чем идет речь? Как было заявлено — о статусе жилья. Что это означает, понимает каждый: поскольку мы живем в обществе социально неоднородном, поскольку у нас в стране есть и нищие, и бедные, и середняки, и богачи, и миллиардеры, то и жилье, как нетрудно догадаться, будет столь же разнообразным не только в плане характера его использования, но и в плане социальной принадлежности. Мы уже упоминали об «элитных» постройках. Мы упоминали о социальном жилье для малоимущих. В последнее время стали часто говорить о домах эконом-класса. Эти термины у нас употребляются очень часто, но наш закон в этом отношении ничего не уточняет. И не будет уточнять, поскольку-де-юре мы все с вами (как в приснопамятные советские времена) — «трудящиеся». Налоги все мы платим по единой плоской шкале, а налог на недвижимость до сих пор у нас столь смехотворен, что точно так же уравнивает дворцы и хибары. Но, в чем мы абсолютно уверены, в скором времени все изменится, и эта истина, наконец то, когда-нибудь обязательно дойдет до сознания как застройщиков, так и покупателей жилья.

И вот в этой связи нам необходимо обсудить одну животрепещущую проблему, которую поднимают очень серьезные люди, выдернув её, однако, из указанного здесь социального контекста. Проблема эта сама по себе столь же банальна, как и проблема арендного жилья. Все трезвомыслящие аналитики прекрасно понимают, что без финансового участия государства и муниципалитетов в создании необходимой инфраструктуры цены на недвижимость у нас никогда не войдут в разумные рамки. Все это очень понятно, даже для чиновников. Во всем мире казенные деньги — деньги налогоплательщиков — вкладываются в создание дорог и прочих коммуникаций, без чего никакая застройка просто невозможна. У нас власть, как мы знаем из опыта, раскошеливается на такие дела далеко не всегда. Застройщики очень часто вынуждены делать все это за собственный счет, отыгравшись потом на наших кошельках. Сюда же включаются и затраты на покупку земли, с которой у нас на местах все ещё творятся темные дела (о чем откровенно говорит даже сам Президент).

Насколько такая практика порочна, сегодня понимает любой из нас. Доказывать тут что-либо — значит просто ломиться в открытую дверь. Но есть тут один нюанс, очень важный и очень часто упускаемый (или как бы упускаемый) из виду. Давайте начнем с примера. Представьте, что некая девелоперская компания выкупила участок земли посреди соснового бора, рядом с водоемом, решив построить в этом месте райский уголок для богатых. Конечно, такой райский уголок создается не в глухой тайге, а недалеко от крупного города, в нескольких километрах от оживленной автострады. Как и принято в подобных случаях, сие место решили назвать «коттеджным поселком» — с индивидуальными домами площадью от 200 до 400 кв. метров. Все как положено — двухэтажные дома с террасами, гаражами, саунами, озелененными беседками и даже открытыми бассейнами.

Понятно, что жилье стоить тут будет не дешево, и понятно, что львиная доля расходов придется на инфраструктуру и прочие мероприятия по облагораживанию территории. И вот теперь долгожданный животрепещущий вопрос: должно ли государство или муниципалитет раскошелиться на этот проект и снять с застройщиков (и будущих богатеньких жильцов) часть финансового бремени? Иными словами: должны ли бюджетные деньги участвовать в реализации подобных «элитных» проектов? Вопрос непростой, поскольку в стране, где статус жилья юридически прописан очень невнятно, а класс комфортности совершенно не определен никакими параметрами, однозначный ответ на него получить весьма и весьма затруднительно. Но мы, тем не менее, попытаемся это сделать.

Начнем с любви наших дорогих соотечественников ко всякой барской атрибутике. Большие коттеджи, сауны и бассейны (а ещё яхтклубы вместо детских садов) — это все из той же серии. Как показывает опыт, этой страстью у нас одержимы не только потребители, но и те, кто предлагает им свой товар. Российские девелоперы и строители, по большей части, — из их числа. То, что они успели понастроить «элитных» кирпичных многоэтажек с квартирами по 6 — 8 миллионов рублей, мы уже поговорили достаточно. С недавних пор пошла мода на «коттеджные поселки» (тоже все как один — «элитные»). Не самый броский особнячок в таком поселке потянет миллионов на 15. Очень солидно. Допустим, муниципалитет сжалился над денежными бедолагами и решил подсобить застройщикам казенными деньгами (в конце концов, муниципальные чиновники — тоже люди с высокими запросами, и «элитным» жильем не пренебрегают). Благодаря таким стараниям расходы сократились на треть и, соответственно, понизилась цена домов (ситуация, конечно же, несколько фантастическая, но все ж допустим цивилизованный сценарий). Пусть теперь цены на дома понизятся до 10 миллионов (это максимально возможное снижение в таких условиях). Пусть даже цены понизятся наполовину (специалисты утверждают, что затраты на землю и инфраструктуру в чистом поле могут превысить половину всех расходов). Но и в этом случае: много ли у нас людей отважатся купить «элитный» дом пусть хоть по такой сниженной цене? Пусть даже за 7,5 миллионов? И это — самый дешевый домик в таком барском поселении. Мы не знаем, из каких расчетов и соображений исходят отечественные девелоперы, но опыт и знание статистики показывает нам, что таких граждан найдется совсем немного. Если наберется 6 — 8%, то это будет большая удача. Да ещё в свете текущего финансового кризиса процент таких счастливчиков стремительно снижается. Скоро желающих приобрести такое жилье сократится вполовину, если не больше. И это — несмотря на ощутимое участие казенных средств.

Барские понты

Мы привязали сюда эту фантастику с муниципальной казной, чтобы показать ситуацию даже в случае её «облегченного» развития. Ну да, муниципалитет поучаствовал, цены на домики в 200 — 400 «квадратов» (с саунами, гаражами и бассейнами) понизились — и понизились значительно. И что в итоге? Хотите узнать — отправляйтесь в любой коммерческий банк и попросите кредит, нет, не на 10, а хотя бы 3 — 4 миллиона рублей. Вам знакома такая ситуация? Банкиры, в отличие от девелоперов, финансовым положением дорогих россиян интересуются куда как серьезнее. А сегодня — серьезнее некуда. Средняя зарплата в стране едва дотягивает до 15 тысяч рублей в месяц. В некоторых регионах в полтора раза меньше. При таких доходах вам в любом банке дадут от ворот поворот, попроси вы даже один миллион11. А сколько нужно зарабатывать, чтобы вам дали в три-четыре раза больше? А если в десять раз?

Ипотечный кредит в 2 миллиона под 15%12 годовых будет стоить вам 20 тысяч в месяц в течение 15 лет. Кредит в четыре миллиона — 30 — 40 тысяч. Оцените при таком раскладе свои шансы на цивилизованную покупку предлагаемого вам жилья за 7 — 10 миллионов. В том-то все и дело, что люди, покупающие особняки и квартиры по таким безумным ценам, кредитов не берут. Наоборот, они сами являются вкладчиками в недвижимость. То есть, их распирает от наличности, которая в современной России перемещается из рук в руки разными способами, в том числе в конвертиках. Те же, кому деньги к рукам не липнут, рассчитывать на элитарный шик не в состоянии даже при казенных вложениях в инфраструктуру. А таких у нас — подавляющее большинство. И это уже не фантастика. Об этом свидетельствуют международные рейтинги, где наша страна лидирует только по количеству миллиардеров, но не по уровню жизни основной массы населения. Здесь мы в первую десятку не входим. Зато обгоняем многих по дороговизне жилья, не только «элитного».

И вот теперь представим (да, пока что только «представим»), что власть стала цивилизованно понижать себестоимость возводимых домов, направив бюджетные деньги в нужное русло. Здесь-то как раз и возникнет главная загвоздка: а кому, на какие проекты, собственно, направлять? Нет, речь не о том, что у нас ничего не собираются строить. Вопрос в другом: а что эти господа собираются строить? А стоит ли все это серьезной бюджетной поддержки? В общем, мы как всегда уперлись в наше непроработанное законодательство. И связь здесь прямая. Должно ли государство помогать в обустройстве райских уголков для 6 — 8% граждан, или содействовать скромному и жизненно необходимому благоустройству подавляющего большинства населения? В конечном итоге, от этого напрямую зависит, будем ли мы походить на Нигерию и Уганду, или на цивилизованную страну.

И все бы было ничего, если бы наши застройщики ориентировались на это само большинство. Но, как было уже сказано, стратегия многих застройщиков: строить меньше, а продавать дороже. Отсюда, полагаем, ставка на «элитное» жилье. Есть, конечно, желание все свалить на власть, объяснить все это объективными обстоятельствами: мол, дефицит инфраструктуры исключает массовую застройку. Однако у нас есть подозрения, что здесь свою роль сыграли все-таки субъективные факторы. Склонность к показному шику, к «понтам», все ещё правит бал на нашем строительном рынке. Эти навязчивые барские приоритеты довлеют над сознанием и застройщиков, и проектировщиков, и, конечно же, покупателей «элитного» жилья, привыкших к шелесту «лишних» купюр13.

Ладно, с новыми многоэтажками и так все понятно. Эти кирпично-бетонные монстры ещё влетят государству в копеечку, когда их просто начнут сносить или переоборудовать под более разумное использование (под доходные дома, например, или под служебное жилье). Но давайте посмотрим, что нам предлагают в малоэтажном строительстве. А здесь — те же сплошные барские «понты» в виде «коттеджных поселков». Как же насчет тех миллионов граждан, коим двухэтажный особнячок с террасой и сауной не только не по карману, но даже и не по вкусу? У нас ведь среди людей скромного достатка процент безумцев на порядок ниже, нежели среди «элиты». Разумный человек понимает, что двухэтажный особнячок внушительного метража не только дорог сам по себе — в наших условиях он ещё накладен в эксплуатации. А отапливать в суровые зимы полупустые помещения — блажь для богатых.

Да, мы предвидим негодование наших застройщиков и проектировщиков, обожающих ссылаться на западные нормы потребления. Мол, мы были в Германии (варианты — Канаде, Финляндии), так там весь средний класс живет в таких больших домах. Тут есть часть правды, однако, очень маленькая часть. Придется и на этот раз рассказать всю правду.

Психология отечественных девелоперов

Сразу обратим внимание на то, что выбор у западного среднего класса более широк, чем нас пытаются убедить. И не только для среднего класса — для граждан развитых стран вообще. Если вы обратитесь в канадский информационный центр недвижимости, вам предоставят на выбор огромное количество проектов — от маленьких двухквартирных домов с квартирами по 56 кв. метров до шикарных коттеджей в 400 «квадратов» и выше. Можете ли вы у нас выбирать из такого многообразия? Ни за что! Застройщик у нас почему-то упорно ориентирован на то, чтобы загнать вас на большие площади. Если вы просите что-нибудь поменьше, вы сразу ловите на себе полупрезрительный взгляд: дескать, что этот «совок» понимает в современном комфорте. Дом меньше 120 «квадратов» нашему застройщику и предлагать как будто не солидно. У нас ведь куда ни кинь, кругом так и раздается бодрый глас: шикарные дома, шикарные квартиры, шикарный сервис, шикарные блюда, шикарные номера, люкс, полулюкс! Остальное — вроде бы как для «лохов»14. Не хотят наши продвинутые деятели связываться со скромными клиентами.

Ничего подобного не наблюдается ни в Европе, ни в Америке. Это нормы гражданского общества, до которого нам ещё расти. Пока же альтернатива у нас простая-либо «элитный» коттедж, либо тесная квартирка в наспех сляпанной панельной пятиэтажке (это уж откровенно для «лохов» — теперь там даже монтажные швы не заделывают). Либо вообще ничего. И оправдывается все это тем, что, мол, пора ориентироваться на западные стандарты — комфортно только там, где большие размеры и цены. Здесь во всей красе обнаруживают себя национальные особенности нашего скороспелого девелопмента. Видеть преимущество только в размере — особенность инфантильного сознания. Дайте ребенку на выбор две конфетки, и он возьмет не ту, которая вкуснее, а ту, которая больше. Так и у наших застройщиков и проектировщиков: из всех преимуществ западного жилья они выбрали почему-то только размер. Как говорится, у кого что болит. Мы понимаем: человек, детство коротавший в тесных хрущебах, никак не может переварить раннюю психическую травму.

Психология отечественных девелоперов — это вообще отдельная тема. Хрестоматийные высказывания одного такого солидного застройщика уже не один месяц кочуют из издания в издание. Мы про того самого господина, который всех, у кого нет миллиарда, посылал прямо по-русски куда подальше. Увидеть в нем всего лишь один, отдельно взятый клинический случай было бы не совсем правильно. Здесь во всей красе отразилась логика, присущая значительной части этого профессионального сообщества. Логика, конечно, наша, местная, но, как говорится, с серьезной претензией на универсальность. Все многообразие окружающей действительности российский девелопер втиснул в прокрустово ложе своей доморощенной, способной вызреть только в мозгу бывшего ущербного жителя социалистических хрущеб, формулировки: если собственный дом — это «круто», значит дома должны быть «крутыми», а если дома «крутые», то и предназначены они только для «крутых» клиентов. Вот вам и философская предпосылка появления упомянутых «коттеджных поселков». При всей претензии выглядеть «как на цивилизованном Западе», наш местный продукт неизменно несет на себе родовые черты — наша навязчивая демонстрация размера без должного отношения к другим достоинствам.

Поясним читателю, что современный канадский (а равно немецкий, финский) дом — это, прежде всего, передовая система отопления, это система эффективного энергосбережения, это современная система вентиляции и кондиционирования (не говоря уже о рациональной организации внутреннего пространства, чего наши архитекторы ещё не научились делать). Много ли вы видели у нас «элитных» коттеджей, оснащенных теплообменниками, тепловыми насосами и тому подобными «умными» агрегатами? Отечественная промышленность даже не производит подобного оборудования, а отечественные застройщики и не спешат предоставить западный уровень доступного комфорта в его цивилизованном исполнении. Возводимые ими дома слишком дороги и без этой инженерной начинки. Поэтому наши «элитные» домовладельцы привычно платят за квадратные метры, полагая, что тем самым они приобщаются к вожделенным стандартам западного благополучия. Ну, а то, что перенести в таком доме суровую зиму и знойное лето будет в несколько раз накладнее — так это широкую русскую натуру обычно не смущает (особенно если эта натура привычна к крупной наличности).

А теперь обратим внимание на явный подвох. Вначале нашему гражданину пытаются по солидной цене всучить непривычно большую жилую площадь, убеждая тем, что якобы именно так роскошно и живут на Западе. О том, что на том же Западе ещё умеют хорошо экономить на отоплении и кондиционировании, до сведений потенциальных домовладельцев стараются не доносить. Ну, ладно, допустим, наши «элитные» жильцы к экономии не привычные. А как быть с нашим средним классом, с гражданами со скромными доходами — со всеми теми «лохами», что копейку считают? По крайней мере, научились считать с определенных пор, а в ближайшие годы начнут считать ещё строже ввиду накатывающего на нас финансового и энергетического кризиса15. Неужели им предложат ходить в дураках, которые польстились на размер жилплощади, не сопоставив её с размерами своих зарплат? Мало нам, что ли, тех амбициозных трудяг, что в 1990-х своими силами настроили кирпичных двухэтажных «коттеджей», а теперь ищут наивных простаков, чтобы продать им всю эту барскую роскошь за полцены? Намучились ребята жить в промозглых комнатах и каждую весну вывозить тонны шлака. Теперь-то они понимают, что комфорт определяется не только размером. Но многие ли имеют такой печальный жизненный опыт?

Конечно, теплообменники и теплонасосы для нас до сих пор экзотика, но зачем же так тупо, так варварски имитировать западный комфорт (в нашем, опять же, понимании)? Не лучше ли перенимать не размеры, а технологический стандарт? Расставлять приоритеты, так сказать, на уровне цивилизованных производителей и потребителей. Многие ли застройщики готовы к такому восприятию западных достижений? Есть такие, но пока они ещё не делают погоды в нашем домостроении (о них мы ещё упомянем). Господство же устаревших, малоцивилизованных подходов все ещё дает о себе знать. Тут невольно напрашиваются параллели с нашей автомобильной промышленностью. Вспомним советскую «Волгу» — наш социалистический ответ американским «Фордам» и «Кадиллакам». В свое время это был «престижный» автомобиль, вызывавший восхищение у неизбалованных советских граждан как раз своими размерами. И так было до тех пор, пока отечественные автомобилисты не познакомились с зарубежной продукцией. И кому теперь нужна эта ванна на колесах, эксплуатация которой из-за постоянных ремонтов обходится дороже, чем сама эта машина стоит? Наконец-то потребительский спрос на автомобили стал более цивилизованным.

Но вот с домами дела обстоят по-прежнему. Дома стали строить с европейским размахом, начиняя их, правда, по стандартам отечественного домостроения. Это примерно то же самое, как если бы на БМВ поставить двигатель от той же «Волги». Очень оригинальная комбинация! Вы видели дом из канадских (якобы) сэндвич-панелей, но без канадской вентиляции (точнее — вообще без вентиляции), без пароизоляции, да ещё с отечественным паронагревателем? Мы видели. Представитель одной компании предлагал проветривать такой «канадский» дом традиционным советским способом — через форточку. Он, конечно, не объяснил своим потенциальным покупателем, что со временем — лет через восемь-десять — утеплитель насытится влагой как губка, и уровень его теплоизоляции понизится на 80 -90%. Вдобавок ко всему, древесина из-за влаги на месте соприкосновения с утеплителем начнет постепенно гнить и разрушаться. Но кто у нас думает о таких деталях?

Все это так — зарисовка к распространенным формам адаптации зарубежных достижений к российской действительности. Здесь клиента пытаются «развести» на дешевизне. Но могут запудрить мозги и на дороговизне, опять сославшись на «прогрессивный Запад», где люди, дескать, знают толк в хороших вещах. Под этой маркой нашим богатеям загоняют двухэтажные особняки из кирпича и клееного бруса. Для солидных людей — солидный материал! Прямо как в богатых странах! И клиент у нас платит за шик, за внешний лоск, за внушительные размеры, пребывая в уверенности, что приближается к европейским потребительским стандартам. Главное же основание для такой уверенности — даже не материал (много ли видел наш человек), а все тот же метраж. И за этот метраж ему заламывают цену совсем не по-детски. Между тем как все технические вопросы до сих пор остаются в компетенции узких специалистов. Большинство покупателей такого «элитного» жилья пока ещё не в состоянии сформулировать свой спрос на современном цивилизованном уровне: «скромный советский человек» в них продолжает жить даже под мишурой барской атрибутики.

В общем, к чему мы затеяли такое технологическое отступление? Все просто: пора прекратить навязывать нашим гражданам двухэтажные коттеджи от двухсот до четыреста «квадратов», лицемерно (или просто безграмотно) ссылаясь при этом на западные нормы потребления. Одновременно с тем пора прекратить записывать граждан, готовых приобретать дома меньшей, более привычной площади, в число «совков» и «лохов». Особенно это касается наших проектировщиков, возомнивших, будто дом меньше 120 кв. метров является признаком «отсталости». Пора бы уяснить, что отсталость просматривается не в метражах, а в нашем примитивном инженерном оборудовании, в уровне нашего энергопотребления, в наших ресурсозатратных технологиях, в уровне архитектурного проектирования, наконец.

Коттедж площадью 70–120 квадратных метров

Приведем в качестве наглядной иллюстрации конкретный пример. Один наш знакомый, живущий в провинциальном поселке Новосибирской области, выстроил себе новый дом, довольно скромный по площади — где-то 65 — 67 кв. метров. Метраж, можно сказать, совсем советский, соответствует площади малогабаритной трехкомнатной квартиры. Дом был рассчитан на семью из четырех человек. В настоящий момент наш знакомый проживает там со своей супругой, поскольку их повзрослевшие дети обзавелись собственным жильем. Но дело не в этом. Дом по уровню комфорта не уступает городской квартире: там есть и санузел с ванной, и вентиляция, и импортная кухонная плита, и стиральная машинка-автомат. Но главное — дом очень хорошо, по-современному, утеплен и рационально спланирован: имеет два входа, все надворные постройки находятся под одной крышей. Уверяем, что во времена социализма такой уровень комфорта никогда не значился в качестве приоритета. Чего не скажешь о стремлении к увеличению метража — это считалось актуальным: большая кухня, большой зал, большие спальни. А вот так, чтобы утепленные стены, санузел и прочие современные вещи — об этом, как ни странно, лет двадцать-тридцать назад мало кто задумывался. Короче говоря, наш знакомый не стал удивлять соседей широким размахом — чем занимались и до сих пор занимаются многие жители этого поселка. Он просто сосредоточился на организации внутреннего пространства, реализовав цивилизованное представление о комфорте.

И что, вы думаете, его одолевают комплексы от того, что у него нет трех спален, большой гостиной с камином, биллиардной, отдельной гостевой комнаты и двух санузлов? Думаете, он мечтает о двухэтажном коттедже с террасой, балконом, сауной и бассейном? Да ничего подобного! Он радуется уже только от того, что его перестали обременять затраты на отопление. В год ему хватает полторы тонны угля, в то время как точно такой же не утепленный дом из бруса требует три — четыре тонны. Помните: нас уверяют, будто жизнь в собственном доме дороже, чем в квартире. Так вот, наш знакомый так не считает. И вы хотите, чтобы такие, как он, узрели счастливую жизнь в «элитных» двухэтажных коттеджах, в которых до сих пор не решена проблема энергосбережения и зачастую отсутствуют прочие составляющие грамотной эксплуатации жилья? А ведь в Сибири этот «элитный» коттедж потребует раза в три больше энергоресурсов, чем в Германии.

Мы как-то забываем, что на Западе средний класс обживает большие метражи (по нашим меркам) не только потому, что имеет более высокие заработки, но и потому, что в развитых странах научились очень хорошо экономить на отоплении, добившись высокой теплоизоляции и сбережения тепла. И при этом в той же Канаде самый ходовой метраж домов для среднего класса составляет 120 кв. метров, а не наши «крутые» 200 — 400 «квадратов», да ещё с нерешенной по-современному теплоизоляцией и энергосбережением. Почему бы нашим проектировщикам не пересмотреть свои приоритеты? Но нет: сколько новейших каталогов мы ни рассмотрели, всюду вылезает кричащий «элитный» метраж. Куда ни глянь — заявка на «коттеджный поселок». Другого жилья как будто не предполагается. Понятно: другое, более скромное жилье — это только для «лохов». «Лох» — клиент не солидный, на нем никакого шику не сделаешь. Потому во все рекламные проспекты вылезает навязчивое предложение «элитных» коттеджей соответствующего метража.

И в этой связи приходится отдать должное нынешнему Президенту, попытавшемуся унять весь этот элитарный психоз заявлением о массовом строительстве домов для российского среднего класса общей площадью 70 — 120 кв. метров. Метраж вполне здравый и просчитанный. Но вразумило ли президентское заявление наших девелоперов и проектировщиков? Похоже, не очень. Мы бы представили этим господам современные проекты канадских индивидуальных домов по 75 — 85 «квадратов», если бы были уверены, что такие варианты их заинтересуют. Кроме того, в Канаде существует масса проектов малоэтажного социального жилья в виде двухквартирных или блокированных домов (типа «таунхаус»), где общая площадь отдельных квартир варьирует от 56-ти до 90 квадратных метров. Кстати, социальное жилье в этой стране имеет верхнюю границу как раз в 90 «квадратов».

Да только ли Канада. В Англии и Голландии полно таунхаусов аналогичной площади. Для английского проектировщика запроектировать таунхаус в 70 квадратных метров не означает «марать руки», как иной раз полагают их российские коллеги, подвизавшиеся на поприще нашего «элитного» домостроения. Мастерство архитектора проявляется ведь не в том, чтобы порезвиться на больших площадях, предложив вам три санузла и восемь комнат (как это зачастую понимают наши проектировщики — делаем, мол, «как на Западе»). Мастерство архитектора, в данном случае, — организовать имеющееся пространство (каким бы оно ни было по размеру) наиболее пригодным для жизни образом и экономным в эксплуатации. На Западе это делать научились. Но этот зарубежный опыт в нашей стране, уступающей по уровню жизни той же Канаде в 10 — 12 раз, не интересует ни проектировщиков, ни местных руководителей. Нам предлагают другую альтернативу-либо неудобные клетушки в многоэтажках, либо двухэтажные коттеджи не менее двухсот «квадратов». Эти парадоксы отечественного девелопмента можно объяснить, пожалуй, только некими психологическими особенностями нынешних игроков строительного рынка.

Представьте, если бы по тому же принципу работал наш автомобильный рынок, где вас бы ставили перед аналогичным выбором: либо покупайте шикарный «Мерседес», либо дохленький «запорожец». Разве это нормальная ситуация? Мы понимаем, что в нормальных рыночных условиях такой альтернативы возникнуть не может в принципе. Но именно такая ситуация возникла у нас с жильем: если граждане не хотят жить в тесных многоэтажных муравейниках, пусть покупают «элитные» двухэтажные коттеджи. По уровню идиотизма такое «девелоперское» предложение не имеет себе равных. Степень неадекватности отечественных застройщиков видна на каждом шагу. В Новосибирском метро развешивают рекламу, призывающую граждан инвестировать в «престижные» новостройки. Понятно: люди, видать, отказались от личного транспорта как раз ради выгодных инвестиций. Так это надо понимать? И вы все ещё считаете, что государство должно вкладываться в неадекватные проекты, пытаясь посодействовать воплощению этой новейшей утопии об обретении россиянами западного благополучия на больших жилых площадях?

Мы должны раз и навсегда усвоить простую истину: жилье во все времена отражало социальную принадлежность владельца. С его «классовым» характером считаются в любом нормальном обществе. У нас до революции — как и на Западе — в этом отношении было все в порядке. Вспомним хотя бы градостроительные нормативы, распространявшиеся в XVIII веке на жилую архитектуру строящегося Санкт-Петербурга: маленькие дома для «подлых», средние — для «зажиточных», и большие, двухэтажные, — для «именитых». Незадолго до революции городское индивидуальное жилье подразделяли на «дома для рабочих» — не более трех комнат; дома для среднего класса — до семи комнат; и «барские» дома — от восьми комнат и выше. Деревенская жилая застройка, как известно, была представлена рублеными крестьянскими избами, отличавшимися по величине — «четырехстенки», «пятистенки», «шестистенки». Были даже двухэтажные бревенчатые избы у особо зажиточных крестьян. Короче говоря, все было на своем месте.

Деление на «лохов» и «элиту» внесла уже советская власть, когда попыталась построить свое «бесклассовое» общество. Первым делом большевики все перевернули с ног на голову: до войны экспериментировали с «элитными» домами для рабочих (вроде помпезного дома Жолтовского на Моховой), параллельно расселяя интеллигенцию и уцелевших дворян по коммуналкам вместе с пролетариями. В результате только разделили общество на две части — тех, кто сумел обеспечить жизнь по барским стандартам свергнутого «буржуазного» класса, и тех, кто оказался в числе миллионов «очередников» на улучшение жилищных условий. Рыночные реформы это разделение только усилили и обострили. Ничего принципиально нового не произошло. Доиндустриальный, архаичный стандарт мышления до сих пор определяет особенности нашего общественного бытия.

Политологическое отступление

Сделаем на этот случай небольшое политологическое отступление. Доминирование среднего класса — это характерная особенность современного западного общества. Общества, осуществившего масштабную модернизацию во всех сферах жизни. Само по себе такое социальное устройства нетипично для многих стран и народов. Традиционные общества древности и средневековья с их многоуровневым укладом не знали «среднего класса» в его нынешнем понимании — основную массу население, до 80% , составляли здесь крестьяне-общинники, никогда не принадлежавшие к зажиточной и благополучной части населения. Богатая элита составляла в традиционном обществе всего несколько процентов. Но именно она распоряжалась основными благами. Десятки дворцов в окружении сотен тысяч хижин — типичная структура «жилищного фонда» в эпоху доиндустриального домостроения. Будущий средний класс зарождался, как правило, в городах, население которых в указанный период едва приближалось к 15 — 20 процентам.

О значении среднего класса в обеспечении социальной стабильности впервые написал Аристотель в своих политических трактатах. Его правоту подтверждает опыт развитых стран Запада, где большинство населения представлено как раз средним классом. Это политически и экономически активная часть общества по сути дела определяет облик современной западной цивилизации. Страны третьего мира в этом отношении все ещё напоминают традиционные общества, где основная, большая часть населения имеет постоянные материальные проблемы и лишена политических прав, в то время как горстка людей, составляющих элиту, наслаждается жизнью по меркам западных миллионеров. В этом плане нашим руководителям и бизнесменам, привычно кивающим на Запад как на образец для подражания, необходимо правильно расставлять приоритеты. Если уж мы заговорили о пристойном уровне жизни, то в этом случае необходимо иметь в виду не 6 — 8 процентов населения (миллионеров и олигархов оставим в покое — с ними и так все ясно), а его подавляющую часть. Соответственно, государство должно направлять свой дополнительный ресурс для обеспечения приемлемых жизненных условий именно для этого большинства. Конечно, в том случае, если государством руководят социально ответственные политики, думающие об общественной стабильности. В противном случае наша элита рискует пережить то, что пережила французская аристократии во время Великой революции. Или кто-то думает, что модернизация социально-экономического уклада предполагает возврат к эпохе вавилонских царей?

Давайте четко зафиксируем, что человек, готовый платить по 10 — 20 миллионов за престижное жилье (именно «престижное»), для себя жилищную проблему решил ещё до покупки. Для него это уже не актуально. То, на что он претендует, не имеет ни малейшего отношения к тому, что важно для большей части общества. Плата за престиж — прихоть для богатых. Средний

Мы в: