Рассмотренная выше проблема, мы надеемся, в скором времени перейдет в разряд банальных тем. Думаем, что к тому времени, как выйдет эта книга, об этом не раз выскажутся в самых представительных собраниях. А теперь обратим внимание на ещё один очень актуальный вопрос, не обсудив который, было бы бессмысленно продолжать разговор на тему доступного жилья. Вопрос этот иногда поднимается в аналитических изданиях, но обсуждается довольно интеллигентно и несколько отстраненно, теоретически. Мы бы хотели рассмотреть его в практической плоскости, рискуя навлечь на себя раздражение со стороны большей части российских девелоперов.
О чем идет речь? Как было заявлено — о статусе жилья. Что это означает, понимает каждый: поскольку мы живем в обществе социально неоднородном, поскольку у нас в стране есть и нищие, и бедные, и середняки, и богачи, и миллиардеры, то и жилье, как нетрудно догадаться, будет столь же разнообразным не только в плане характера его использования, но и в плане социальной принадлежности. Мы уже упоминали об «элитных» постройках. Мы упоминали о социальном жилье для малоимущих. В последнее время стали часто говорить о домах
И вот в этой связи нам необходимо обсудить одну животрепещущую проблему, которую поднимают очень серьезные люди, выдернув её, однако, из указанного здесь социального контекста. Проблема эта сама по себе столь же банальна, как и проблема арендного жилья. Все трезвомыслящие аналитики прекрасно понимают, что без финансового участия государства и муниципалитетов в создании необходимой инфраструктуры цены на недвижимость у нас никогда не войдут в разумные рамки. Все это очень понятно, даже для чиновников. Во всем мире казенные деньги — деньги налогоплательщиков — вкладываются в создание дорог и прочих коммуникаций, без чего никакая застройка просто невозможна. У нас власть, как мы знаем из опыта, раскошеливается на такие дела далеко не всегда. Застройщики очень часто вынуждены делать все это за собственный счет, отыгравшись потом на наших кошельках. Сюда же включаются и затраты на покупку земли, с которой у нас на местах все ещё творятся темные дела (о чем откровенно говорит даже сам Президент).
Насколько такая практика порочна, сегодня понимает любой из нас. Доказывать тут
Понятно, что жилье стоить тут будет не дешево, и понятно, что львиная доля расходов придется на инфраструктуру и прочие мероприятия по облагораживанию территории. И вот теперь долгожданный животрепещущий вопрос: должно ли государство или муниципалитет раскошелиться на этот проект и снять с застройщиков (и будущих богатеньких жильцов) часть финансового бремени? Иными словами: должны ли бюджетные деньги участвовать в реализации подобных «элитных» проектов? Вопрос непростой, поскольку в стране, где статус жилья юридически прописан очень невнятно, а класс комфортности совершенно не определен никакими параметрами, однозначный ответ на него получить весьма и весьма затруднительно. Но мы, тем не менее, попытаемся это сделать.
Начнем с любви наших дорогих соотечественников ко всякой барской атрибутике. Большие коттеджи, сауны и бассейны (а ещё яхтклубы вместо детских садов) — это все из той же серии. Как показывает опыт, этой страстью у нас одержимы не только потребители, но и те, кто предлагает им свой товар. Российские девелоперы и строители, по большей части, — из их числа. То, что они успели понастроить «элитных» кирпичных многоэтажек с квартирами по 6 — 8 миллионов рублей, мы уже поговорили достаточно. С недавних пор пошла мода на «коттеджные поселки» (тоже все как один — «элитные»). Не самый броский особнячок в таком поселке потянет миллионов на 15. Очень солидно. Допустим, муниципалитет сжалился над денежными бедолагами и решил подсобить застройщикам казенными деньгами (в конце концов, муниципальные чиновники — тоже люди с высокими запросами, и «элитным» жильем не пренебрегают). Благодаря таким стараниям расходы сократились на треть и, соответственно, понизилась цена домов (ситуация, конечно же, несколько фантастическая, но все ж допустим цивилизованный сценарий). Пусть теперь цены на дома понизятся до 10 миллионов (это максимально возможное снижение в таких условиях). Пусть даже цены понизятся наполовину (специалисты утверждают, что затраты на землю и инфраструктуру в чистом поле могут превысить половину всех расходов). Но и в этом случае: много ли у нас людей отважатся купить «элитный» дом пусть хоть по такой сниженной цене? Пусть даже за 7,5 миллионов? И это — самый дешевый домик в таком барском поселении. Мы не знаем, из каких расчетов и соображений исходят отечественные девелоперы, но опыт и знание статистики показывает нам, что таких граждан найдется совсем немного. Если наберется 6 — 8%, то это будет большая удача. Да ещё в свете текущего финансового кризиса процент таких счастливчиков стремительно снижается. Скоро желающих приобрести такое жилье сократится вполовину, если не больше. И это — несмотря на ощутимое участие казенных средств.
Барские понты
Мы привязали сюда эту фантастику с муниципальной казной, чтобы показать ситуацию даже в случае её «облегченного» развития. Ну да, муниципалитет поучаствовал, цены на домики в 200 — 400 «квадратов» (с саунами, гаражами и бассейнами) понизились — и понизились значительно. И что в итоге? Хотите узнать — отправляйтесь в любой коммерческий банк и попросите кредит, нет, не на 10, а хотя бы 3 — 4 миллиона рублей. Вам знакома такая ситуация? Банкиры, в отличие от девелоперов, финансовым положением дорогих россиян интересуются куда как серьезнее. А сегодня — серьезнее некуда. Средняя зарплата в стране едва дотягивает до 15 тысяч рублей в месяц. В некоторых регионах в полтора раза меньше. При таких доходах вам в любом банке дадут от ворот поворот, попроси вы даже один миллион11. А сколько нужно зарабатывать, чтобы вам дали в
Ипотечный кредит в 2 миллиона под 15%12 годовых будет стоить вам 20 тысяч в месяц в течение 15 лет. Кредит в четыре миллиона — 30 — 40 тысяч. Оцените при таком раскладе свои шансы на цивилизованную покупку предлагаемого вам жилья за 7 — 10 миллионов. В
И вот теперь представим (да, пока что только «представим»), что власть стала цивилизованно понижать себестоимость возводимых домов, направив бюджетные деньги в нужное русло.
И все бы было ничего, если бы наши застройщики ориентировались на это само большинство. Но, как было уже сказано, стратегия многих застройщиков: строить меньше, а продавать дороже. Отсюда, полагаем, ставка на «элитное» жилье. Есть, конечно, желание все свалить на власть, объяснить все это объективными обстоятельствами: мол, дефицит инфраструктуры исключает массовую застройку. Однако у нас есть подозрения, что здесь свою роль сыграли
Ладно, с новыми многоэтажками и так все понятно. Эти
Да, мы предвидим негодование наших застройщиков и проектировщиков, обожающих ссылаться на западные нормы потребления. Мол, мы были в Германии (варианты — Канаде, Финляндии), так там весь средний класс живет в таких больших домах. Тут есть часть правды, однако, очень маленькая часть. Придется и на этот раз рассказать всю правду.
Психология отечественных девелоперов
Сразу обратим внимание на то, что выбор у западного среднего класса более широк, чем нас пытаются убедить. И не только для среднего класса — для граждан развитых стран вообще. Если вы обратитесь в канадский информационный центр недвижимости, вам предоставят на выбор огромное количество проектов — от маленьких двухквартирных домов с квартирами по 56 кв. метров до шикарных коттеджей в 400 «квадратов» и выше. Можете ли вы у нас выбирать из такого многообразия? Ни за что! Застройщик у нас
Ничего подобного не наблюдается ни в Европе, ни в Америке. Это нормы гражданского общества, до которого нам ещё расти. Пока же альтернатива у нас
Психология отечественных девелоперов — это вообще отдельная тема. Хрестоматийные высказывания одного такого солидного застройщика уже не один месяц кочуют из издания в издание. Мы про того самого господина, который всех, у кого нет миллиарда, посылал прямо
Поясним читателю, что современный канадский (а равно немецкий, финский) дом — это, прежде всего, передовая система отопления, это система эффективного энергосбережения, это современная система вентиляции и кондиционирования (не говоря уже о рациональной организации внутреннего пространства, чего наши архитекторы ещё не научились делать). Много ли вы видели у нас «элитных» коттеджей, оснащенных теплообменниками, тепловыми насосами и тому подобными «умными» агрегатами? Отечественная промышленность даже не производит подобного оборудования, а отечественные застройщики и не спешат предоставить западный уровень доступного комфорта в его цивилизованном исполнении. Возводимые ими дома слишком дороги и без этой инженерной начинки. Поэтому наши «элитные» домовладельцы привычно платят за квадратные метры, полагая, что тем самым они приобщаются к вожделенным стандартам западного благополучия. Ну, а то, что перенести в таком доме суровую зиму и знойное лето будет в несколько раз накладнее — так это широкую русскую натуру обычно не смущает (особенно если эта натура привычна к крупной наличности).
А теперь обратим внимание на явный подвох. Вначале нашему гражданину пытаются по солидной цене всучить непривычно большую жилую площадь, убеждая тем, что якобы именно так роскошно и живут на Западе. О том, что на том же Западе ещё умеют хорошо экономить на отоплении и кондиционировании, до сведений потенциальных домовладельцев стараются не доносить. Ну, ладно, допустим, наши «элитные» жильцы к экономии не привычные. А как быть с нашим средним классом, с гражданами со скромными доходами — со всеми теми «лохами», что копейку считают? По крайней мере, научились считать с определенных пор, а в ближайшие годы начнут считать ещё строже ввиду накатывающего на нас финансового и энергетического кризиса15. Неужели им предложат ходить в дураках, которые польстились на размер жилплощади, не сопоставив её с размерами своих зарплат? Мало нам, что ли, тех амбициозных трудяг, что в
Конечно, теплообменники и теплонасосы для нас до сих пор экзотика, но зачем же так тупо, так варварски имитировать западный комфорт (в нашем, опять же, понимании)? Не лучше ли перенимать не размеры, а технологический стандарт? Расставлять приоритеты, так сказать, на уровне цивилизованных производителей и потребителей. Многие ли застройщики готовы к такому восприятию западных достижений? Есть такие, но пока они ещё не делают погоды в нашем домостроении (о них мы ещё упомянем). Господство же устаревших, малоцивилизованных подходов все ещё дает о себе знать. Тут невольно напрашиваются параллели с нашей автомобильной промышленностью. Вспомним советскую «Волгу» — наш социалистический ответ американским «Фордам» и «Кадиллакам». В свое время это был «престижный» автомобиль, вызывавший восхищение у неизбалованных советских граждан как раз своими размерами. И так было до тех пор, пока отечественные автомобилисты не познакомились с зарубежной продукцией. И кому теперь нужна эта ванна на колесах, эксплуатация которой
Но вот с домами дела обстоят
Все это так — зарисовка к распространенным формам адаптации зарубежных достижений к российской действительности. Здесь клиента пытаются «развести» на дешевизне. Но могут запудрить мозги и на дороговизне, опять сославшись на «прогрессивный Запад», где люди, дескать, знают толк в хороших вещах. Под этой маркой нашим богатеям загоняют двухэтажные особняки из кирпича и клееного бруса. Для солидных людей — солидный материал! Прямо как в богатых странах! И клиент у нас платит за шик, за внешний лоск, за внушительные размеры, пребывая в уверенности, что приближается к европейским потребительским стандартам. Главное же основание для такой уверенности — даже не материал (много ли видел наш человек), а все тот же метраж. И за этот метраж ему заламывают цену совсем не
В общем, к чему мы затеяли такое технологическое отступление? Все просто: пора прекратить навязывать нашим гражданам двухэтажные коттеджи от двухсот до четыреста «квадратов», лицемерно (или просто безграмотно) ссылаясь при этом на западные нормы потребления. Одновременно с тем пора прекратить записывать граждан, готовых приобретать дома меньшей, более привычной площади, в число «совков» и «лохов». Особенно это касается наших проектировщиков, возомнивших, будто дом меньше 120 кв. метров является признаком «отсталости». Пора бы уяснить, что отсталость просматривается не в метражах, а в нашем примитивном инженерном оборудовании, в уровне нашего энергопотребления, в наших ресурсозатратных технологиях, в уровне архитектурного проектирования, наконец.
Коттедж площадью 70–120 квадратных метров
Приведем в качестве наглядной иллюстрации конкретный пример. Один наш знакомый, живущий в провинциальном поселке Новосибирской области, выстроил себе новый дом, довольно скромный по площади —
И что, вы думаете, его одолевают комплексы от того, что у него нет трех спален, большой гостиной с камином, биллиардной, отдельной гостевой комнаты и двух санузлов? Думаете, он мечтает о двухэтажном коттедже с террасой, балконом, сауной и бассейном? Да ничего подобного! Он радуется уже только от того, что его перестали обременять затраты на отопление. В год ему хватает полторы тонны угля, в то время как точно такой же не утепленный дом из бруса требует три — четыре тонны. Помните: нас уверяют, будто жизнь в собственном доме дороже, чем в квартире. Так вот, наш знакомый так не считает. И вы хотите, чтобы такие, как он, узрели счастливую жизнь в «элитных» двухэтажных коттеджах, в которых до сих пор не решена проблема энергосбережения и зачастую отсутствуют прочие составляющие грамотной эксплуатации жилья? А ведь в Сибири этот «элитный» коттедж потребует раза в три больше энергоресурсов, чем в Германии.
Мы
И в этой связи приходится отдать должное нынешнему Президенту, попытавшемуся унять весь этот элитарный психоз заявлением о массовом строительстве домов для российского среднего класса общей площадью 70 — 120 кв. метров. Метраж вполне здравый и просчитанный. Но вразумило ли президентское заявление наших девелоперов и проектировщиков? Похоже, не очень. Мы бы представили этим господам современные проекты канадских индивидуальных домов по 75 — 85 «квадратов», если бы были уверены, что такие варианты их заинтересуют. Кроме того, в Канаде существует масса проектов малоэтажного социального жилья в виде двухквартирных или блокированных домов (типа «таунхаус»), где общая площадь отдельных квартир варьирует от
Да только ли Канада. В Англии и Голландии полно таунхаусов аналогичной площади. Для английского проектировщика запроектировать таунхаус в 70 квадратных метров не означает «марать руки», как иной раз полагают их российские коллеги, подвизавшиеся на поприще нашего «элитного» домостроения. Мастерство архитектора проявляется ведь не в том, чтобы порезвиться на больших площадях, предложив вам три санузла и восемь комнат (как это зачастую понимают наши проектировщики — делаем, мол, «как на Западе»). Мастерство архитектора, в данном случае, — организовать имеющееся пространство (каким бы оно ни было по размеру) наиболее пригодным для жизни образом и экономным в эксплуатации. На Западе это делать научились. Но этот зарубежный опыт в нашей стране, уступающей по уровню жизни той же Канаде в 10 — 12 раз, не интересует ни проектировщиков, ни местных руководителей. Нам предлагают другую
Представьте, если бы по тому же принципу работал наш автомобильный рынок, где вас бы ставили перед аналогичным выбором: либо покупайте шикарный «Мерседес», либо дохленький «запорожец». Разве это нормальная ситуация? Мы понимаем, что в нормальных рыночных условиях такой альтернативы возникнуть не может в принципе. Но именно такая ситуация возникла у нас с жильем: если граждане не хотят жить в тесных многоэтажных муравейниках, пусть покупают «элитные» двухэтажные коттеджи. По уровню идиотизма такое «девелоперское» предложение не имеет себе равных. Степень неадекватности отечественных застройщиков видна на каждом шагу. В Новосибирском метро развешивают рекламу, призывающую граждан инвестировать в «престижные» новостройки. Понятно: люди, видать, отказались от личного транспорта как раз ради выгодных инвестиций. Так это надо понимать? И вы все ещё считаете, что государство должно вкладываться в неадекватные проекты, пытаясь посодействовать воплощению этой новейшей утопии об обретении россиянами западного благополучия на больших жилых площадях?
Мы должны раз и навсегда усвоить простую истину: жилье во все времена отражало социальную принадлежность владельца. С его «классовым» характером считаются в любом нормальном обществе. У нас до революции — как и на Западе — в этом отношении было все в порядке. Вспомним хотя бы градостроительные нормативы, распространявшиеся в XVIII веке на жилую архитектуру строящегося
Деление на «лохов» и «элиту» внесла уже советская власть, когда попыталась построить свое «бесклассовое» общество. Первым делом большевики все перевернули с ног на голову: до войны экспериментировали с «элитными» домами для рабочих (вроде помпезного дома Жолтовского на Моховой), параллельно расселяя интеллигенцию и уцелевших дворян по коммуналкам вместе с пролетариями. В результате только разделили общество на две части — тех, кто сумел обеспечить жизнь по барским стандартам свергнутого «буржуазного» класса, и тех, кто оказался в числе миллионов «очередников» на улучшение жилищных условий. Рыночные реформы это разделение только усилили и обострили. Ничего принципиально нового не произошло. Доиндустриальный, архаичный стандарт мышления до сих пор определяет особенности нашего общественного бытия.
Политологическое отступление
Сделаем на этот случай небольшое политологическое отступление. Доминирование среднего класса — это характерная особенность современного западного общества. Общества, осуществившего масштабную модернизацию во всех сферах жизни. Само по себе такое социальное устройства нетипично для многих стран и народов. Традиционные общества древности и средневековья с их многоуровневым укладом не знали «среднего класса» в его нынешнем понимании — основную массу население, до 80% , составляли здесь
О значении среднего класса в обеспечении социальной стабильности впервые написал Аристотель в своих политических трактатах. Его правоту подтверждает опыт развитых стран Запада, где большинство населения представлено как раз средним классом. Это политически и экономически активная часть общества по сути дела определяет облик современной западной цивилизации. Страны третьего мира в этом отношении все ещё напоминают традиционные общества, где основная, большая часть населения имеет постоянные материальные проблемы и лишена политических прав, в то время как горстка людей, составляющих элиту, наслаждается жизнью по меркам западных миллионеров. В этом плане нашим руководителям и бизнесменам, привычно кивающим на Запад как на образец для подражания, необходимо правильно расставлять приоритеты. Если уж мы заговорили о пристойном уровне жизни, то в этом случае необходимо иметь в виду не 6 — 8 процентов населения (миллионеров и олигархов оставим в покое — с ними и так все ясно), а его подавляющую часть. Соответственно, государство должно направлять свой дополнительный ресурс для обеспечения приемлемых жизненных условий именно для этого большинства. Конечно, в том случае, если государством руководят социально ответственные политики, думающие об общественной стабильности. В противном случае наша элита рискует пережить то, что пережила французская аристократии во время Великой революции. Или
Давайте четко зафиксируем, что человек, готовый платить по 10 — 20 миллионов за престижное жилье (именно «престижное»), для себя жилищную проблему решил ещё до покупки. Для него это уже не актуально. То, на что он претендует, не имеет ни малейшего отношения к тому, что важно для большей части общества. Плата за престиж — прихоть для богатых. Средний