Никто не станет отрицать, что мы должны строить качественное, современное жилье, соответствующее цивилизованным представлениям о комфорте. Уровень комфортности может быть разным, но при этом должна устанавливаться нижняя граница, ниже которой говорить о жилье можно только с определенной долей условности. Обращаем на это внимание потому, чтобы в наше время иные руководители не осмыслили массовое домостроение на манер своих советских предшественников, когда те в целях экономии могли предложить народу вместо ванных комнат общественные бани, а вместо просторных кухонь — общественные столовые. В общем, даже если жилье строится для простых граждан, их не стоит рассматривать как дикарей, готовых к тому, чтобы справлять нужду во дворе или делить общий клозет с соседями. Зная настроение иных начальников, такое напоминание будет нелишним. Как стоит ещё раз напомнить и то, что речь у нас идет не просто о доступном, но одновременно с тем и о комфортном жилье.
Итак, как уже отмечалось, целесообразно выделить три основных категории такого комфортного жилья. Условно (ниже мы рассмотрим эти категории более детально) обозначим их следующим образом. Жилье категории «I» — элитное жилье для богатых и кредитоспособных, чей доход значительно превышает средний уровень. Жилье категории «II» — жилье
Что касается жилья, не соответствующего современным представлениям о комфорте, то здесь можно выделить только две категории. Это категория «IV», куда имеет смысл отнести специализированный, в том числе маневренный жилищный фонд, а также все то, что не соответствует условиям автономным проживания в силу общего использования санузлов, душевых и некоторых рабочих площадей (кухонь, комнат для стирки белья
Ещё, на наш взгляд, уместно выделить категорию «V», куда войдут жилые строения сезонного использования: садовые, дачные домики, летние кухоньки и тому подобное. По нынешним законам они не относятся к жилью как таковому, поскольку не проходят по ряду нормативов. Дачные участки, например, к категории поселений вообще не относятся. Эту норму, правда, пытаются пересмотреть, но пока окончательного решения ещё не принято. Мы, со своей стороны, предлагаем выделить эту категорию как раз для того, чтобы определиться с застройкой подобного рода, для которой снижены нормативы по конструктиву, по теплоснабжению, по инженерному оборудованию
Сейчас поговорим только о первых трех категориях, которые, как мы сказали, соответствуют понятию комфортного жилья. Его основополагающие параметры — возможность круглогодичного использования, наличие сантехнического и инженерного оборудования, а также (что немаловажно) — автономность семейного проживания (то есть здесь исключено общее с соседями использование санузлов и рабочих площадей). Без этих указанных составляющих жилье в принципе не может считаться
Категория I — элитное жилье
Начнем с категории «I». Сюда включается все то, что мы можем обобщенно назвать престижным жильем — De Luxe,
Как мы уже заметили выше, потребителей престижного жилья в процентном отношении не так уж и много. Даже на благополучном Западе. Потребители такого жилья (и это надо зафиксировать четко) обладают таким статусом, что не нуждаются в
Теперь поговорим о самих домах. Сначала несколько слов о «престижной» типологии. Сюда имеет смысл включить следующие типы жилых зданий. Наиболее желанный и престижный, на наш взгляд — индивидуальный дом на одну семью, расположенный на отдельном, огороженном участке. Такой дом может находиться в городе, за городом, в малонаселенном, уединенном красивом месте. То, что такое жилье оборудовано на самом современном уровне, сделано из качественного материала, думаем, говорить не приходится. Это и так понятно.
Далее идут многоквартирные дорогие дома. Это не так удобно для жизни, но, тем не менее, подобный тип мы допускаем, тем более что и на Западе такие дома строят. Некоторые из них даже принадлежат к очень престижному жилью, расположенному в городском центре, где с верхних этажей хорошо просматриваются окрестности (так называемые «пентхаусы»). Здания подобного типа обычно строят в пределах городской черты, что совершенно понятно и логично. Для их постройки, естественно, выбирают наиболее привлекательные места, где земля стоит очень дорого. Отсюда возможно и большое количество этажей. Как и положено, в подъездах таких домов дежурят консьержи, а вся придомовая территория находится под охраной. Без подобных служб дом вряд ли можно отнести к престижной категории, и это необходимо иметь в виду: если придомовая территория не охраняется, если нет консьержа, то на категорию «I» он не потянет со всеми своими барскими атрибуциями, со всеми башенками и эркерами.
Теперь к вопросу о собственности. Большая часть элитной жилой недвижимости находится в собственности жильцов — как индивидуальные дома, так и отдельные квартиры в многоквартирных домах. Однако определенный процент жилья категории «I» может сдаваться в коммерческую аренду. Пропорции здесь нормативно не устанавливаются, поскольку все будет определять рынок. Основная доля дорогого арендного жилья будет приходиться, конечно же, на частные многоквартирные дома. Как уже говорилось, такие дома были до революции, есть они и на современном Западе. Только в этом случае необходимо оговорить следующее: многоквартирный дом категории «I» может иметь
Таким образом, категория «I» включает в себя индивидуальные частные дома (особняки, коттеджи, виллы), многоквартирные дома коллективного владения (кондоминиумы, включая престижные «пентхаусы») и многоквартирные частные доходные дома элитного уровня. Высокоплотная малоэтажная застройка вряд ли может распространяться на эту категорию, во всяком случае — при адекватном потребительском спросе и вменяемом предложении. По идее, никаких блокированных домов здесь быть не может, хотя в наших условиях, наверное, девелоперы ещё долго будут строить «элитные» таунхаусы. Идеальный вариант, конечно, предполагает, что индивидуальный престижный дом находится на отдельном огороженном участке без всякого соприкосновения с другими домами. Данное требование является желательным, но юридически его прописывать нет смысла: если отечественная «элита» готова платить и за такой вариант, то это её дело. Здесь, подчеркнем, все решает рыночная конъюнктура. Тем более что управлять вкусами и запросами состоятельных людей — дело бесперспективное и неактуальное.
Теперь от типологии перейдем к другим принципиальным моментам. Жилье категории «I», помимо того, что оно большое, дорогое и комфортное, будет ещё характеризоваться тем, что: а) оно построено на участках, выкупленных с аукциона; б) кредит на покупку такого жилья выдается безо всяких льгот со стороны государства и муниципалитета; в) вопрос о строительстве необходимой инфраструктуры законодательно не регламентируется и решается только на основе частных договоренностей между девелоперами и продавцами земли (главным образом муниципалитетами). Доля частных инвестиций, как мы понимаем, будет здесь преобладающей. Никаких государственных льгот, никаких субсидий, трансфертов здесь не предполагается. Но, с другой стороны, жилье категории «I» не имеет ограничений по метражу, а на индивидуальные престижные дома не распространяется регламентация по использованию материалов и технологий. То есть можно строить целые дворцы, причем хоть из кирпича, хоть из клееного бруса, хоть из горного хрусталя. Причем, при полной свободе в выборе
Теми же причинами объясняется свобода планировки. Солидный клиент, как известно, предпочитает индивидуальный заказ. Если его, скажем, не устраивают готовые «элитные» постройки в
Попытаемся понять, что в данном случае право на свободу получено в счет отказа от финансовых и прочих льгот. В связи с этим мы считаем нецелесообразным применять к зданиям категории «I»
Принадлежность к престижной категории вообще нельзя определить по одним лишь «квадратам». Нельзя сказать, что такой дом или квартира начинаются со
Не исключено, что нечто подобное начнут вытворять в индивидуальном домостроении. Кто его знает, может, появятся
Если в данном случае использовать количественный подход, то параметры элитного жилья логичнее соотносить с нормой жилплощади на человека. Понимаем, что норма жилплощади — величина размытая, относительная, нестабильная и, главное, ни к чему никого не обязывающая. Однако с этим параметром все равно необходимо разобраться. Сейчас в нашей стране среднюю норму общей жилплощади устанавливают на уровне 18 -20 кв. метров. Для малообеспеченных — 15 «квадратов». Примерно таких же норм придерживаются в республике Казахстан: до 18 кв. метров — для зданий III класса комфортности, до 15 кв. метров — для IV класса (В данном случае используется казахстанская нумерация, которая несколько отлична от той, которую предлагаем мы). Для сравнения: в США средняя норма составляет 40 «квадратов». Нам американскую планку устанавливать пока не с руки. Вначале бы не мешало поднять уровень жизни. Так что нынешние нормы можно считать вполне здравыми (тем более, если сравнить их с советскими девятью «квадратами» на человека).
Какой цифрой, в этом случае, обозначить наш элитный уровень? Можно ещё раз вспомнить нашего ближайшего соседа. В Казахстане для зданий
Категория II — жилье
А теперь перейдем к среднему классу и опишем категорию «II». На первый взгляд, тут все просто: все, что не дотягивает до элиты, но превосходит бедность, — смело относи к среднему классу и выставляй параметры. Нынешнее жилье
Ещё сложнее определиться с тем, кого в нашей стране можно определить к этому самому среднему классу. Нормы по прожиточному минимуму или средний уровень зарплат по стране или по отдельным регионам также ничего особо не проясняет. Во всяком случае, применительно к нашей теме. Некоторые социологи утверждают, что в России средний класс представлен, что называется, потенциально: это большая социальная группа, будущее которой очень зависит от развития экономической и политической ситуации в стране. Эту группу иногда обозначают как «протосредний класс». При благоприятном развитии событий он перейдет в качество полноценного, нормального (по западным нормам) среднего класса. При неблагоприятном — вся эта значительная часть населения пополнит ряды малоимущих.
Мы, конечно, надеемся на благополучный исход, иначе не стали бы писать эту книгу. А для благополучного исхода как раз необходимо решить жилищную проблему. Тяжелая ситуация с жильем, как отмечают те же социологи, является сильным сдерживающим фактором, не дающим зарождению в нашей стране полноценного среднего класса. На рынке недвижимости, как мы отмечали, данный сегмент представлен очень скромно. Нет,
Покупка жилья в кредит — самый распространенный вид покупки на Западе. Но в наших условиях значительная часть граждан, располагающая
Корень указанной проблемы один — фактическое отстранение государства от решения жилищной проблемы. Правильных слов здесь говорится много, действий же пока никаких (точнее — адекватных действий). Во всех развитых странах жилищная проблема решалась и решается при непосредственном участии публичной власти. Без
Финансовое участие государства в жилищном строительстве заключается главным образом в кредитовании граждан (на льготных условиях) и субсидировании муниципалитетов необходимыми суммами в целях погашения их обязательств перед застройщиками или частными инвесторами. Само государство (или муниципалитет) инвестирует в инфраструктуру, необходимую для застройки и освоения территорий. Это одно из необходимых, законодательно прописанных условий. Другое условие касается земельных участков. В нашей стране, где территория поселений составляют менее одного процента от территории страны, земля под застройку категории «II» должна выдаваться либо совершенно бесплатно, либо по фиксированной доступной стоимости без аукциона. Для последнего случая имеет смысл предусмотреть дополнительную категорию, точнее, подкатегорию «II плюс», характеризующуюся большими степенями свободы для застройщика (об этом мы ещё скажем).
Таким образом, в итоге мы имеем следующее: 1) существенное снижение себестоимости жилья; 2) использование льготного кредитования (под 3 — 4% годовых с рассрочкой до 20 -30 лет) в рамках государственных или муниципальных ипотечных программ. Только при суммировании этих двух параметров мы будем в состоянии оценить диапазон российского среднего класса. Отталкиваясь от стоимости конкретного жилья данной категории, мы ставим вопрос о предельном размере и об условиях погашения льготного ипотечного кредита, выданного государственным или муниципальным банком (последние, собственно, могут использовать государственные трансферты). Для этих целей могут создаваться и
Вообще, в случае с льготными кредитами нужны тщательные проверки и серьезное отношение к личности заемщика. Любой криминальный след в биографии, любое попадание в поле зрения правоохранительных органов (хулиганство, пьяный дебош, наркомания, мошенничество, нарушения общественного порядка) могут стать основанием для отказа в кредите. И это далеко не пустое требование. Дело даже не в перестраховке кредитных организаций. Вопрос ставится о профилактике и сохранении здоровой социальной атмосферы самих поселений данной категории. Кому из нормальных законопослушных граждан захочется селиться рядом с бывшим уголовником, наркоманом или дебоширом? И не надо по этому поводу заниматься резонерством: наша биография — это тоже наш капитал. Как говорили наши предки: береги платье снову, а честь — смолоду. Пора об этом вспомнить каждому из нас. На Западе эту истину понимают хорошо. Именно поэтому в Америке дома в приличных поселениях не запирают на семь запоров и имеют стеклянную (а не бронированную, как у нас) входную дверь. Мы уверены, что разумная кредитная политика способна принести нам ещё и моральные дивиденды. А среднему классу это очень и очень необходимо.
В общем, у нас здесь вырисовывается следующая цепочка. Вначале устанавливается максимальная стоимость жилья, которая определяет максимальный и минимальный размер кредита. На основании этих цифр выявляется диапазон среднедушевых доходов, подпадающих под понятие среднего класса.
У нас сейчас, разумеется, условия другие. Государственной ипотеки практически нет, а бюджетные вливания в инфраструктуру, как всегда, символические. Земля же до сих пор выкупается с аукционов или придерживается властями в весьма сомнительных целях. Короче говоря, точно определиться со стоимостью жилья и размерами льготных кредитов (по которым даже не принято решения) мы пока не можем. Соответственно, установить точный диапазон для представителей российского среднего класса тоже ещё не представляется возможным. Не стоит удивляться, почему цены на жилье являются таким фундаментальным критерием. Все просто: неспособность приобрести качественное жилье в собственность на свои кровные переводит человека в число малоимущих. Вот такая здесь арифметика. Надеемся, что в нашей стране необходимые правовые и финансовые механизмы в ближайшее время все же заработают как во всех нормальных странах. И
Именно поэтому для жилья категории «II» необходимо установить четкие ограничения по метражу. Метраж определяет конечную стоимость, а стоимость определяет размер кредита. Кредит же связан с зарплатой, которая у среднего класса далеко не безгранична. Поэтому приходится искать разумную меру. Какой смысл массово строить двухэтажные коттеджи по 250, а то и по 400 «квадратов», если в настоящих условиях на них не будет адекватного спроса16. И главное, зачем государству обременять себя финансовыми обязательствами ради этого показного барского размаха, если жилье может быть комфортным и при меньших площадях (тем более в условиях, когда не до конца решена проблема эффективного энергосбережения)? В плане метража необходимо найти свою золотую середину и в вопросах качества жизни. Мы говорили, что «больше», ещё не значит «лучше». При нашем допотопном инженерном оборудовании все может произойти наоборот. В связи с этим опять напомним, что средний класс платит не за престиж, не за свои капризы, не за стремление выделиться, а только за комфорт. И государство предлагает ему среднюю норму, достаточную для того, чтобы чувствовать себя уютно и уверенно. В этом плане жилье данной категории имеет смысл определить как функциональное жилье, отвечающее базовым потребностям современного человека, и не включающее в свои ключевые параметры символические ценности (особую и затратную эстетическую выразительность, дорогую отделку, престижное месторасположение
Говоря о норме жилплощади для категории «II», то на сегодняшний день уместно оставить её на уровне 20 кв. метров на человека. Она должна служить определенным ориентиром, отправной точкой, так сказать. Жестко фиксировать данную цифру не стоит, да и нет смысла — незначительные отклонения в ту или иную сторону все равно будут.
Несколько иные показатели можно допустить для подкатегории «II плюс». Напомним, что речь идет о жилье для среднего класса, возведенном на уже имеющихся, либо выкупленных (но без аукциона) участках по сниженным фиксированным расценкам. Как мы говорили — чем меньше льгот, тем больше свободы. Категория «II плюс», в этом смысле, предполагает менее жесткие нормативы, особенно в плане использования технологий (но только применительно к индивидуальному жилью). Среднюю норму жилплощади здесь можно поднять на 25%, то есть до 25 кв. метров по единой усредненной шкале. Для чего нам пришлось вводить эту подкатегорию, мы подробно поговорим в следующей главе.
Теперь перейдем к типологии жилых зданий данной категории. Как и в случае с элитой, здесь также сделан акцент на индивидуальных односемейных домах с участком. Такие дома будут располагаться и в сельской местности (дома усадьбы), и в пригороде, на периферийных территориях больших городов, а также в маленьких городках и поселках городского типа. Площадь участка будет варьировать в зависимости от плотности самой застройки — от
