войти | зарегистрироваться

Коттеджи
в Новосибирске

сайт о малоэтажном строительстве
и загородной недвижимости

Дом для народа. Глава 6. Освоение дикого поля

21.11.2009

Честно говоря, мы изначально даже не предполагали затронуть в книге такую трепетную тему, как территориальная планировка. Среди наших политиков, пожалуй, найдется не так много специалистов в данной области, способных говорить на эту тему с видом профессионалов. Как выяснилось, и с профессионалами по этой части у нас тоже не все в порядке. Самое интересное, что актуальность проблемы территориального планирования начинаешь осознавать только после того, когда вникнешь в истоки нашего жилищного кризиса. Почему у нас так долго не решается проблема с жильем? Мы ещё привычно киваем на состояние строительной отрасли, на недостаток средств и т. д. Но корень проблемы зарыт гораздо глубже. И вот когда начинаешь копать, неожиданно открываешь для себя тему территориальной планировки. К ней-то и привязаны наши категории жилья. И без такой привязки рассматривать их совершенно бессмысленно. Объясним, в чем тут дело.

Как справедливо отмечают специалисты в данной области: человек живет не в доме, а в поселении. У нас эту истину постепенно начали вспоминать (именно вспоминать), вкусив плоды строительной анархии. В силу постперестроечной специфики популярный афоризм «мой дом — моя крепость» сделали главным принципом российской градостроительной политики. Дома у нас строились так, будто их жители должны были находиться в состоянии полной изоляции от внешнего мира. Мы уже говорили о психологических мотивах первых покупателей нового жилья, превративших свои дома и квартиры в подобие железных сейфов. Сегодня эту брутальность уже преодолели, однако привычка втыкать жилые здания куда ни попадя, как будто окружение не более чем фантом, способный существовать только в воображении — привычка эта у застройщиков осталась. Что уж там говорить, даже если престижная подмосковная Рублевка окружена лачугами. Кто там из нашей элиты обращает внимание на существование бедняков? Для нее это, действительно, не более чем фантом, мираж…

Новосибирские «рублевки»

В нашем регионе тоже есть свои «рублевки». В двадцати километрах от Новосибирска, на берегу Оби, рядом с сосновым бором в небольшом поселке Кудряши расположились элитные коттеджи местных олигархов и прочих «крутых» персон. Земельные участки здесь на вес золота. Простому человеку совсем не по карману. Поэтому и застройка соответствующая: шикарные двух- трехэтажные дома, окруженные высокими заборами. Правда, застройка пронизана современным российским духом. Застройка чисто наша, специфическая, то есть…точечная. Это наш особый вклад в градостроительную теорию и практику — как превратить развалюхи в антураж для барского шика. Именно все так и выглядит — кричащая роскошь на фоне вопиющей нищеты. Для того-то и высокий забор.

У нас много таких мест, раздражающих глаз подобным контрастом: то здесь, то там вы увидите какой-нибудь кирпичный особнячок, выросший среди сереньких полуистлевших хибар. Чуть ли не в каждом поселке, в «частном» секторе крупных городов — всюду виднеются каменные наросты на дряблом теле старой простонародной застройки, словно помпезный памятник эпохе великого хапка. Мы прекрасно понимаем, на какой почве вырастает такая нелепая архитектура — на почве борьбы за личное благополучие в условиях хаоса, возведенного в политический принцип. Публичная власть давно уже устранилась от своих обязанностей по части освоения территорий, и мы как-то быстро упустили из виду, что жилищное строительство по природе своей связано с созданием поселений, а не абстрактных «квадратных метров».

Забвение этой простой истины, что застройщик создает поселения, а не квадратные метры, позволяет властям имитировать процесс решения жилищной проблемы. Пресловутые «квадраты», что стали так навязчиво фигурировать в отчетности, по сути своей, мало что отражают по существу. Измерять работу строительной отрасли в квадратных метрах-то же самое, что измерять работу машиностроительного предприятия в килограммах. Представьте: «предприятие выпустило миллион килограммов машин». Разве это не вздор? Вам говорят о чем-нибудь эти килограммы? О производительной мощности сказать можно, конечно, но о самой продукции — ничего не понятно. Не раскрывают эту продукцию килограммы. А человек потребляет, тем не менее, не килограммы, а конкретный продукт, оцениваемый по ряду других, более существенных параметров. Так ведь и груду металлолома можно выдать за нормальную продукцию.

Но то же самое и с жильем. Мы потребляем не метраж — нас интересует конкретный дом, конкретная квартира, расположенная в конкретном месте. Странно, что отечественные девелоперы только совсем недавно стали осознавать такие простые, такие очевидные истины. Они, эти истины, действительно, были простые, но шелест больших купюр зачастую затмевал у застройщика даже простой здравый смысл. Когда пошла мода на «коттеджные поселки», сразу же началась свистопляска с перепродажами земельных наделов. На пустырях стали вырастать новые кирпичные поселения (ну, а как иначе с нашей-то вавилонской традицией). От «точечной» застройки их отличал несколько иной фон: вместо истлевших хибар — бескрайние просторы, деревья и кустарники. Разумеется, социальная среда была уже однородной. Это можно назвать плюсом. Но был ещё и большой минус — полное отсутствие социальной инфраструктуры. Все одни сплошные (и дорогие) «квадратные метры». Ничего другого застройщика не интересовало. Свои интересы он понимал отчетливо. Об интересах жильцов не думал совершенно. По простоте лотошного барыги, наш девелопер полагал, что жилец платит исключительно за эти самые «квадраты». Но, как выяснилось, не так много было желающих отправиться на постоянное местно жительство в поселок-призрак, где нет ни школ, ни детских садов, ни больниц, и где вас со всех сторон окружают пустые дома. Времена, когда успешный гражданин прятался от чужих глаз со своим добром, уходили в прошлое. Но привычка манипулировать «квадратами» осталась. Осталась как пережиток.

Да, несмотря на нынешние трудности, эпоха домов-сейфов закончилась. Закончилась неожиданно для многих. Государство вроде бы пробуждается от экстаза бесконтрольного «распила». Знамением начавшегося отрезвления стало возобновление генерального планирования территорий. Не везде ещё, но в крупных городах не так давно стали принимать генпланы — во многом с сомнительным подтекстом, с учетом интересов отдельных игроков, но, как говорится, прецедент создан. Заговорили, наконец, о комплексной застройке, об участии государства в создании поселений. Дело сдвинулось с мертвой точки, и пошел хоть какой-то прогресс. По крайней мере, есть гарантия, что в будущем процент безумных и бессмысленных проектов уменьшится.

Тем не менее, значение территориального планирования ещё недостаточно понимают даже те застройщики, что надеются на плодотворное сотрудничество с властью. На самом деле территориальная планировка, ещё раз повторим, — отправная точка в решении жилищной проблемы. Технологии, проекты домов, застройщики — все это идет вторым эшелоном. В этом плане парадигма «квадратов» очень сильно дезориентирует, расставляя ложные приоритеты, превращая нормативы в абстракции. При таком положении вещей любой генплан не будет выполнять своих необходимых функций. Коррумпированные чиновники будут, как это обычно у них происходит, использовать его в интересах узкого круга лиц, отчитываясь теми же «квадратами». Например, по генплану часть индивидуальной застройки отдадут под строительство какого-нибудь микрорайона «бизнес-класса», вышвырнув людей из их ветхих хибар или дачных домиков. Почему так происходит? Очень просто: в стране нет никаких законов, никаких официальных нормативов, регламентирующих структуру жилой застройки. А как, собственно, её регламентировать, если нет даже необходимых категорий жилья?

Комплексное освоение территорий

Вот как раз поэтому мы и сосредоточились на категориях. Представьте ситуацию, когда местным и региональным чиновником федеральная власть определяет задачу не на производство «квадратных метров», а на освоение территорий, заранее оговорив нормативы по категориям застройки. Например, при создании новых поселений не менее 25% муниципальных земель использовать под жилье категории «III», не менее 50% — под жилье категории «II», и только оставшиеся 25% земель продавать с аукциона для строительства престижного жилья. Причем, объемы трансфертных платежей напрямую увязываются с документами территориального планирования. Тендеры для проектировщиков и застройщиков устраиваются уже на местах.

Вот вам и порядок решения жилищной проблемы. Государство ориентируется не на увеличении количества квадратных метров, а на комплексном освоении территорий под жилую застройку. Только при таком порядке есть смысл говорить о частно-государственном партнерстве. Настаивать на увеличении темпов жилищного строительства, не соотнося его с платежеспособным спросом — затея не только бессмысленная, но и опасная (мы уже хлебнули остановку строек, так что пора задуматься). Создание новых (или серьезная реконструкция старых) поселений — вот куда должно переключаться внимание государства и муниципальных властей. Если муниципалитеты ничего не планируют, ничего не организовывают, то, соответственно, они ничего не получают из госбюджета. Государство же, как мы понимаем, определяя регламент по застройке, определяет и затраты на инфраструктуру, и объемы льготных ипотечных кредитов, и объемы субсидий на содержание малоимущих.

Что у нас происходит сейчас? Многие муниципалитеты обладают весьма солидными земельными ресурсами, которые практически никак не используются. Вокруг Новосибирска, например, десятки тысяч пустующих гектаров — по 1,5 — 1,75 тысяч на каждый муниципалитет. Но, несмотря на это, чиновники с невозмутимым видом продолжают заявлять о «дефиците» земли. Федеральная власть изобретает какие-то мероприятия по учету и контролю над использованием ведомственных земель, хотя они не делают никакой погоды, потому что, ещё раз повторим — проблема не в нехватке самой земли, а нежелании властей заниматься освоением территорий, направляя на это дело необходимые материальные средства. Государство просто устранилось от исполнения данной обязанности, у муниципалитетов же нет ни стимулов, ни достаточных финансов.

Головная боль нынешнего застройщика — это «надыбать» необходимый земельный участок. Как это делается, наверное, понимает каждый. Когда решаются такие вопросы, наше законодательство в момент превращается либо в дышло, либо в решето. Чаще всего все делается «по согласию». В какую сумму влетает это «согласие», обсуждать не будем. Аппетиты везде разные. Иногда за простую постановку вопроса в пользу того или иного застройщика чиновник может получить в конвертике миллион «деревянных» (а то и больше).

Ещё раз разминать эту тему мы не намерены. По поводу искусственно созданного «дефицита» земли говорят теперь много, где угодно и без толку. Жаловаться на ситуацию бессмысленно, как и бессмысленно задаваться вопросом: кому это выгодно? Все знают, кому. Поэтому наша задача — вместо жалоб и бесполезного нытья предложить путь к исправлению ситуации. К исправлению в правовой плоскости, разумеется. Без внятной программы заниматься разоблачением чиновничьего произвола глупо и непродуктивно. Законодатель же наш, естественно, просто так не пошевелится. Да и мотивы у народных избранников тоже не всегда прозрачны, чего уж там таить. Но вот критикам и жалобщикам пора бы уже вести себя конструктивно.

Перво-наперво надлежит понять, что пока мы не изменим саму парадигму осмысления жилищной проблемы, сдвигов не произойдет никаких совершенно. Отчеты по квадратным метрам — хорошая отмазка для чиновников, поскольку ни о чем не говорит и ни к чему серьезному не обязывает. Во всяком случае, вопрос о доступном жилье с позиции «квадратов» никак не описывается. Например, «элитный» микрорайон по «квадратам» может соответствовать застройке эконом-класса, но рассчитан он на меньшее число семей. То же самое можно сказать и о коттеджных поселках с двухэтажными домами большого метража. Скажем, вы отчитались за десять тысяч кв. метров. Что скрывается за этими цифрами: сто — сто пятьдесят домов для семей среднего достатка или тридцать — сорок домов для богатых? А, кроме того, из поля зрения выпадает другой важнейший вопрос: прилагаются ли к этим «квадратам» какие-либо ещё полезные площади: школы, больницы, детские сады, детские площадки, садовые участки, гаражи, магазины и прочие элементы инфраструктуры? Или у вас сплошная «элитная» застройка и школа в соседнем поселке?

Другое дело, когда речь идет об освоении территорий, о создании или расширении поселений. Здесь вопрос о категории застройки ставится с самого начала, и сама застройка осуществляется комплексно. Человек, ещё раз напомним умные слова, живет не на квадратных метрах, а в поселении. Это для строительства тюрем и коровников можно обойтись одними «квадратами», для цивилизованной жизни людей формируют среду обитания. «Квадраты» — ещё не среда, а только одна из её составляющих.

Короче говоря, комплексное освоение территорий — вот основная точка отсчета. Вот в этом пункте должно начинаться сотрудничество государства и застройщиков. Только здесь четко обговаривается степень участия публичной власти в строительстве жилья. Любая жилая застройка в этом случае осуществляется в рамках конкретной программы, где все разложено по пунктам, включая структуру бюджетного финансирования. Причем, само бюджетное финансирование тоже должно быть комплексным, осуществляться в рамках единого документа, а не распыляться, как сейчас, на разные, не связанные между собой федеральные целевые программы. А то получается так, что по одной программе у нас компенсируют процентные ставки по кредиту, по другой — выдают субсидии на строительство, по третьей — финансируют строительство инженерных коммуникаций, по четвертой — строительство дорог и т. д. Короче, сплошное непаханое поле для увода бюджетных средств в карманы отдельных деятелей. Тут не надо все объяснять одним лишь чиновничьим идиотизмом. Интересы ушлых персон в таком размежевании финансовых потоков понятны любому. Чтобы это мошенничество прекратилось, выделение средств должно осуществляться в рамках одного проекта, где нужно представить всю детально изложенную структуру расходов.

Собственно, мы не открываем сейчас никаких америк. Так поступают во всех нормальных странах, в том числе у наших ближайших соседей, в Казахстане. Почему наша страна представляет в этом плане досадную аномалию, мы обсуждать не будем. Чтобы исправить положение, нам придется серьезно поработать с нашим законодательством, где, как уже было сказано, даже нет необходимых категорий. В противном случае любая жилищная программа превратиться в фикцию и голый политес. Чтобы прописать отдельные пункты, вам понадобятся, например, ссылки на конкретные, законодательно установленные нормативы. Особенность же нашей сегодняшней правовой культуры такова, что законодатели на многие важные вещи просто махнули рукой. Отсутствие необходимых технических нормативов — это вообще отдельный вопрос. К сожалению, у нас нет необходимых нормативов и в отношении землепользования.

Нынешний закон, как известно, предусматривает для застройщиков (если они не ветераны войны, не инвалиды, не многодетные семьи и др. льготники) аукционную форму приобретения участков под застройку. А что там будет дальше, никого как будто не волнует. Выкупил участок — а дальше, вроде как, твоя проблема. Другая форма — это когда сам муниципалитет (или государство) выступает в качестве заказчика, то есть когда объекты переходят в муниципальную (государственную) собственность. И все. Других форм нет.

Торговля земельным ресурсом

Теперь посмотрим, что происходит на практике. Картинка тут складывается следующая. Муниципальные или региональные чиновники, допущенные к распоряжению вверенным им земельным ресурсом, начинают действовать по схеме, отработанной ещё в недрах советской торговли. То есть, чтобы повысить спрос на землю в целях повышения цены, они всеми доступными средствами сокращают предложение. В итоге в малонаселенной Сибири неожиданно возникает этот самый пресловутый «дефицит» земли (под застройку, разумеется). Некоторые муниципальные образования, даже имея более тысячи га пустующих территорий, стараются «до поры до времени» придерживать землю, отшивая потенциальных застройщиков. Данный феномен пока ещё не получил профессионального объяснения. Возможно, местные руководители в этом случае доверяют своей предпринимательской интуиции, надеясь, что цены на землю будут расти до бесконечности. Иногда чиновники формулируют свою позицию такими словами: зачем, мол, мы будем просто так отдавать землю всякому «быдлу» (имеются в виду льготники) или всяким там кампаниям застройщиков — они её все равно перепродадут. Короче говоря, некоторые товарищи предпочитают просто ничего не делать.

В других местах, где руководители не проявляют склонности к сантиментам, торговля земельным ресурсом налажена как надо — как надо самим чиновникам. Чтобы сохранять высокие цены, свободные земельные участки выставляют на продажу небольшими кусками, гектаров по 40–50 или того меньше, в зависимости от местоположения. Дефицит, как мы понимаем, он и есть дефицит. Застройщик постоянно должен испытывать голод — таково неписаное правило. Так с ним легче будет договариваться, так он будет податливее. И сделать вы тут ничего не сможете, ибо даже подобные кусочки рассматриваются как огромное благодеяние властей — могли бы и вообще ничего не выделить. И государство им не указ, покуда никаких указов на сей счет нет и в помине. Территории мы нынче не осваиваем. Пока отчитываемся по «квадратам». А кто не отчитался — тому, как говорится, только Бог судья. Верховная власть у нас проявляет невероятную снисходительность ко всяким недоделкам. Оно и понятно: инициатива на местах требует государственных вложений. Государство же наше — учитывая особенности российской финансовой политики — склонно к большой экономии в таких делах. Поэтому местным руководителям, недодавшим нужные «квадраты», ни расстрел, ни тюрьма, ни даже увольнение не грозят. Ну, пожурят немного, к совести призовут. Так это не смертельно. Какой-нибудь начальник из строительного департамента на общем собрании «проедется» по персоналиям, вгонит в краску стыда того или иного районного руководителя. Такое происходит часто. Но на том все и остановится.

А что прикажете делать, если даже руководители, отвечающие за процесс, не понимают, с чего и как им начинать? Чем должен руководствоваться чиновник — позывами совести или законодательно установленными нормативами? Ответ, полагаем, ясен. Однако в нашем «правовом государстве» во всем принято полагаться на совесть начальствующих персон: мол, уважаемые, творите добро, решайте проблемы по своим силам и по своему разумению. Такой посыл идет с самого верха. Стоит ли говорить, что сочетание совести и разумения — явление в наши дни уникальное? А если чего-то не хватает, а тем более, если одновременно не хватает ни того, ни другого — что тогда?

Чего там таить — проблема начинается с самого верха, ибо нехватку указанных компонентов демонстрирует само наше законодательство. Тот, кто настаивал на продаже всех земель через аукционы, был либо очень хитрым, либо недальновидным человеком. Проблему с коррупцией эта мера не решила, зато поставила крест на строительстве доступного жилья. Аукционы оказались на руку компаниям с высокой капитализацией. Затраты на покупку и освоение участка можно было компенсировать только одним способом — добившись максимальной прибыли с реализованного проекта. А это означало либо строительство очень дорогого «элитного» жилья, либо тесно сгруппированных многоэтажек от 12 до 20 этажей и выше. Так у нас плодились упоминавшиеся коттеджные поселки и многоэтажные микрорайоны, опостылевшие ещё с советских времен. Государство и муниципалитеты, как мы знаем, особых финансовых вложений в такие проекты не делают. И отнюдь не из-за недостатка совестливых руководителей. Отстраненность публичной власти здесь диктуется самой логикой аукционных продаж: если муниципалитет выступает получателем прибыли от реализации земельного ресурса, то как, согласитесь, такую постановку вопроса можно согласовать с обязательным бюджетным финансированием проекта? Каждая сторона процесса извлекает свою прибыль — одни от продажи земли, другие — от продажи жилья. Вот и поговори здесь о государственно-частном партнерстве.

Конечно, сейчас самое время вспомнить о муниципальном заказе. Как было упомянуто, аукционная продажа земли не обязательна в том случае, если заказчиком жилья выступает сам муниципалитет. Надо сказать, что не так давно главы некоторых местных администраций стали располагать неплохими суммами, достаточными для того, чтобы начать строительство так называемого социального жилья. Казалось бы, чего проще: отводите участки, запускайте застройщиков, а потом сдавайте жилье в социальную аренду для нуждающихся. Однако и тут выявились неожиданные подводные камни. Система почему-то не заработала, причем даже там, где у властей был более менее подходящий денежный ресурс. На то есть свои причины, и они опять упираются в наше законодательство.

Проще всего в этой ситуации все списать на несознательность чиновников. На эту тему болтают много (именно болтают). Мы же, со своей стороны, в проблемы морали вдаваться не будем. Взывать в данном случае к совести — дело бессмысленное, а в современном правовом государстве даже ненужное. Если кроме совести больше положиться не на что, значит, мягко говоря, мы движемся не тем путем. Нужно пересматривать приоритеты. В общем, не будем искать простых объяснений. Лучше взглянем на ситуацию, так сказать, изнутри.

Муниципальная казна может наполняться из разных источников. Иногда таким источникам является государство. И это неплохо. Плохо, когда государственные деньги выделяются только потому, что они в государстве есть17. Вы ничего не сделали, не разработали ни одной программы, ни одного проекта, а вам подкинули деньжат с ненавязчивой просьбой потратить их на что-нибудь доброе и полезное. Так у нас работают федеральные целевые программы. Лучше, когда деньги выделяют под конкретные разработки. Собственно, так-то все и должно быть. И как будто у нас в стране уже пошли этим правильным путем. На местах вроде чего-то разрабатывают, а потом запрашивают государственный ресурс. Иногда региональные чиновники даже адресуют жалобы главам местных администраций, что те проявляют нерасторопность в подобных делах, не составляют нужной документации, а потому не могут рассчитывать на дополнительное финансирование.

На первый взгляд все как будто правильно. Да только тут опять вылезают абстрактные добрые дела. При нынешней системе взаимоотношений центра и регионов все финансирование выстраивается по этой схеме. Получается так. Местный руководитель, словно сказочный герой, должен почесать затылок и подумать: «А что бы ещё такого хорошего для людей сделать? А построю-ка я для них дивный город-сад». Вот из таких, надо полагать, сказочных ситуаций повылазили у нас такие же сказочные проекты дивных городов: «Город-Глобус», «Академический», «Лесная Поляна». Это, так сказать, пример для подражания от видных губернаторов. У местных руководителей, разумеется, масштабы не те, но принцип действия должен быть аналогичным: сядь и придумай что-нибудь, любезный! Придумай так, чтоб большому начальству понравилось. Только вот вмещается ли муниципальный заказ в качественные параметры таких архитектурно-градостроительных фэнтези, ещё большой вопрос.

Поясним нашу мысль. Муниципальный заказ — это не благотворительная программа. И деньги, которые для этого дела выделяет государство, идут тоже не по линии акций милосердия. Это деньги, направляемые в развитие страны. Освоение территорий — только одна из составляющих данного процесса. У нас есть поселки, где проблемы доступного жилья нет в принципе — там просто никто не хочет жить. Народ оттуда уезжает из-за отсутствия работы. Часть домов остается без хозяев, и по нынешним меркам такие дома совсем ничего не стоят. Возникает вынужденная миграция населения: молодые и энергичные уезжают в большие города, пожилые остаются на местах. Отсюда диспропорция цен на жилье: в городе один только крохотный земельный участок стоит в десятки раз дороже, чем дом в какой-нибудь обезлюдившей деревушке. И что вы будете строить в таком депрессивном поселке в рамках муниципального заказа, даже если вам выделят деньги? Дома для кого? Для врачей и учителей, коих туда никаким калачом не заманишь? Для молодых специалистов, которые там совсем не нужны?

Короче говоря, муниципальный заказ должен формироваться в рамках общей программы социально-экономического развития региона. Иначе будет бардак и пускание пыли в глаза. То же касается и эпохальных фэнтези-проектов. Забабахать сказочный город ради самого города (а точнее — ради «освоения» бюджетных денег) — самая безумная стратегия. Остается надеяться, что начавшийся финансовый кризис внесет свои позитивные коррективы. Что касается муниципальных заказов, то их в любом случае придется согласовывать со здравым смыслом. А для этого, хотим мы того или нет, придется создавать здравое законодательство.

Идеальная схема не работает

Рассмотрим в этой связи пример с успешными городами, куда на заработки из провинции приезжает молодая поросль, где цены на жилье бьют рекорды, и где в местной казне завелись пусть не огромные, но все же приемлемые суммы. Взять хотя бы Новосибирск. Сказать, что здесь местная администрация не располагает никаким денежным ресурсом, значит погрешить против истины. Деньги у городских властей имеются — достаточные для того, чтобы реализовать хоть какой-то внятный и полезный социальный проект. Не будем называть суммы — пусть читатель поверит на слово, что чиновники любого мегаполиса в состоянии не просто поскрести по сусекам, но и нагрести с горкой. При желании, конечно.

Так вот, что им необходимо кроме желания (о наличии которого мы пока ещё не осведомлены)? Представим, что благодаря чудесному вмешательству высших сил совесть и разумение в лице отдельных наших чиновников достигли, наконец, полного согласия. Что будет дальше? А дальше на поверхность вылезут все несуразности нашего законодательства, о которых мы уже много чего сказали. Допустим, что местные руководители благополучно решили вопрос с земельными участками, с инфраструктурой, нашли толковых проектировщиков и градостроителей, выбрали хороших застройщиков, обо всем договорились и утрясли все технические вопросы. Вроде бы, чего ещё надо: выделяйте деньги и никаких проблем, процесс и так пойдет.

Однако на самом деле главные проблемы будут впереди. Итак, вы построили первые сто домов в рамках муниципального заказа. Построили из самых лучших побуждений, для простых граждан. И вот тут выяснится, что с «простыми» гражданами у нас все совсем не просто. У нас и так уже сотни тысяч очередников, коим государство дало право любое муниципальное жилье превратить в частную собственность. Это только одна причина, и о ней мы уже говорили. Если идти западным путем, и развивать социальную аренду, то здесь тоже вырисовываются нестыковки. Вы строите жилье для малоимущих, а к этим самым малоимущим у нас себя относит 90% населения. Вы построили сотню домов, а за ними уже выстроилось несколько сотен тысяч нуждающихся, и вовсе не молодых специалистов, а глубоких пенсионеров, которым за семьдесят. Как будем выставлять критерии? Федеральных нормативов нет. Зато есть права, дарованные федеральным законом. Вы на местах решили действовать по своему, решили, например, дать преференции врачам и учителям, а к вам в кабинет выстроятся тысячи льготников и потребуют своего, причем по закону. Об этом мы тоже писали.

Допустим, вы и этот вопрос уладили. Но когда начнете строить вторую сотню домов, к вам в город сбегутся учителя и врачи со всех окраин области. В крупном городе зарплаты выше, да и жить престижнее (да-да, у нас тяга к престижу в крови). Если муниципальный заказ будет развиваться динамично, через год сюда начнут стекаться бюджетники уже из других областей, где высшие силы не оказывают столь чудесного вмешательства на психологию чиновников. Как только народ узнает, что где то, в каком-то городе чего-то «дают», то самые ушлые его представители тут же загорятся желанием поменять место жительства в указанном направлении. В итоге окажется, что с момента реализации социального проекта очередников на жилье у вас стало ещё больше, чем было до этого.

Конечно, если оперировать такими юридическими инструментами, как служебное жилье или коммерческий наем по льготным ценам, то проблему — теоретически — можно решить. Но дело в том, что порядок использования указанных юридических механизмов четко не определен. А любое чиновничье творчество чревато осложнениями с правоохранительными органами, и, в отличие от коррупционных ситуаций, стимула к таким осложнениям у действующих лиц, прямо скажем, не будет совершенно. Что мы как раз и наблюдаем.

Подчеркиваем, что мы в данном случае взяли только идеальную, чистую схему. На практике же обнаружится столько препятствий, что для реализации проекта и впрямь придется взывать к высшим силам. Например, чтобы обосновать муниципальный заказ, необходимо будет разработать специальную программу, где оговариваются цели и задачи, сроки исполнения, форма взаимодействия с частными компаниями, объемы и структура финансирования. Это программа должна быть одобрена представительными органами местного самоуправления, а также, возможно, вышестоящими инстанциями. На первый взгляд, особых проблем здесь не просматривается. Но только на первый. На самом деле вам придется оперировать определенными терминами, которые отсутствуют в нынешнем законодательстве. Что такое, например, «доступное жилье», что такое «социальное жилье»? Или на какой срок передавать муниципальные дома в оперативное управление тех или иных учреждений, по каким критериям определять льготную ставку? Вдобавок вам ещё предстоит выяснить, кто такие «малоимущие», на каком основании выделяются приоритеты и т. д.? Далее, по каким критериям ведется отбор застройщиков, коим заказывается жилье? По каким нормам выбираются проекты домов, по каким нормам осуществляется заселение, рассчитывается арендная плата, определяется форма и срок действия контракта по аренде и т. д.?

Со своей стороны застройщик тоже держит ухо востро. Программа программой, а возможность властей «кинуть» доверчивого предпринимателя чисто теоретически существует всегда. Если основные договоренности держатся, что называется, на честном слове, такая перспектива в глазах любого бизнесмена кажется более чем вероятной. Ладно, когда дело идет о небольших проектах, пять-шесть домиков. А когда пятьсот-шестьсот, а когда пять шесть тысяч? Кто отважится рискнуть? В нашей стране, где активы отнимают на виду у правоохранителей, где даже олигарху могут на дом прислать «доктора», ввязаться в крупный совместный проект решится не каждый. Да ещё в условиях финансового кризиса18.

Причем, мы опять рассматриваем идеальную ситуацию, где чиновники вам распахивают двери, разрабатывают программы, согласуют проекты. На практике до этого идеала очень далеко. На практике чиновник может ляпнуть бизнесменам такое, отчего многие засомневаются в его вменяемости. У нас был один такой случай. Примерно года два назад наши руководители зазывали предпринимателей принять участие в одном совместном проекте. Проект оказался помпезным. Его долго раскручивали в местных СМИ, а потом устроили по этому поводу не менее помпезную презентацию. И вот на трибуну выходит чиновник и называет бизнесменам цену вопроса. Не заметив воодушевления в рядах буржуазии, он тут же, без малейшего смущения, изменяет цифру аж… в десять раз, и через секунду — ещё в десять раз! Ну как после этого работать с такими людьми? Несерьезно. А ведь на деле как раз подобные персонажи будут формулировать и муниципальный заказ.

Есть и ещё одна существенная закавыка — нормы по составлению сметной стоимости проекта. По большому счету, законодательно установленных норм нет — есть только «рекомендации» к их составлению. Этими дырами в законодательстве охотно пользуются многие региональные и муниципальные руководители, затевая ту или иную стройку. Во сколько, например, обойдется строительство городской больницы? На практике цифры могут варьировать в разы (именно в разы). То же самое касается строительства дорог и объектов инженерной инфраструктуры. Возможность увода части бюджетных денег в карман недобросовестных чиновников в данном случае колоссальная, что давно уже стало повсеместным явлением. Скажем, государство выделяет миллиард на реализацию совместного проекта. Что им будет сделано на эту сумму? Тут все будет зависеть от того, как считать. Да и частные партнеры — в условиях повального жульничества — тоже начнут мутить воду. В итоге стоимость проекта взлетит на порядок. Вот и подумай тут о доступном жилье. Короче говоря, вопрос с составлением смет требует глубокой проработки. И в сегодняшнем виде ситуация в этой сфере не располагает к плодотворной и эффективной работе. Так что изменения должны быть здесь кардинальными.

В принципе, можно долго и нудно перечислять все подводные камни предполагаемого сотрудничества бизнеса и властей в деле жилищного строительства. Наша жизнь изобилует массой шероховатостей. И это не особенно удивляет. Удивляет позиция нашего образованного класса, привыкшего к пафосным разоблачениям существующей власти, но не способного продвигать разумные, детально проработанные программы. Слушая бесконечные стенания жалобщиков на засилье бюрократии, постепенно перестаешь проникаться сочувствием. Создается впечатление, что все наши «передовые люди» ждут не дождутся, когда государство в лице высшей власти само за них все придумает и сделает все как надо. Такая вот вера в чудесные времена, когда Россия, наконец-то… станет жить по принципам продвинутых цивилизаций. Но пока действительность все время назойливо отвергает лучшие ожидания, ничего как будто не остается, как вздохнуть и пожаловаться на жизнь, на чиновников, ну и, конечно же, на «эту страну».

Поэтому мы не будем в очередной раз заводить песню о плохих чиновниках, которые на каждом шагу «кошмарят» наших честных и благородных предпринимателей. Ну, полноте, этот сюжет затянулся. О наших чиновниках уже сказано и написано столько, что и прибавить нечего. Что бы они ни вытворяли, мы ничему не удивимся, ибо все хорошо осознаем, все хорошо понимаем. Так что ответим на самый животрепещущий в России вопрос — вопрос «Что делать?».

Что делать

Перво-наперво, законодательно утвердить основные нормативы. Выделить основные категории жилья, определиться с тем, что есть «доступное жилье», утвердить порядок взаимодействия власти и бизнеса в 

Мы в: