войти | зарегистрироваться

Коттеджи
в Новосибирске

сайт о малоэтажном строительстве
и загородной недвижимости

Дом для народа. Глава 7. Такая разная аренда

22.11.2009

Проблемы на рынке недвижимости, с которыми столкнулись российские девелоперы, внесли свои коррективы в повестку дня. Неожиданно на поверхность всплыли две серьезные темы, до того привлекавшие внимание разве что отдельных аналитиков, да и то без всякого серьезного внимания со стороны игроков рынка. Темы следующие: выкуп части жилья за счет бюджетных денег и использование так называемых инвестиционных квартир (то есть купленных спекулянтами ради последующей перепродажи) для сдачи в аренду. Темы, на первый взгляд, разные, почти не пересекающиеся. Однако, как ни странно, они затрагивают одну весьма серьезную проблему. Начнем по порядку.

Предложение местных и федеральных властей направить деньги в строительный сектор в рамках социальных программ вызвало у наших застройщиков нешуточное оживление. Этот бюджетный кусочек (именно кусочек) многие из них восприняли как спасительную соломинку в бушующем море финансового кризиса. Деньжонки, ещё раз подчеркнем, невелики, но кому-то дают надежду протянуть тяжелые времена хоть на таком пайке. Выбора-то особого нет. Странно, что предложение властей выкупать жилье по цене заметно ниже рыночной, застройщиков особо не смутило. Удивляться не приходится, учитывая, что часть квартир продают уже по себестоимости или с немалыми скидками. Застройщикам нужна наличность, и ради этого они согласны на все.

Выплывут они из кризиса или нет — для нас здесь не суть важно. Кто то, думаем, ситуацию переживет. Обратим внимание на другую сторону проблемы: куда пойдет выкупленное «социальное жилье», какую форму использования власти для него придумают. Тут, как всегда, богатый простор для фантазий. Речь ведь идет не о конкретной программе, а, так сказать, о прецеденте: государство наше (в какие-то веки) решилось открыто раскошелиться ради собственных граждан. Сейчас вот выделили на ветхий и аварийный фонд, потом, глядишь, начнут помаленьку выкупать жилье для простых смертных. Застройщики уже застыли в ожидании такой перспективы. Что касается граждан, то они выдерживают паузу, поскольку научены: благодеяние властей — вещь строго избирательная. Все уже научены опытом. А вот что касается самих чиновников, озвучивших свою инициативу, то в их сознание проникнуть до сих пор трудно: непонятно, как они себе представляют все это новое хозяйство. Тут опять наблюдается привычный разброд и шатание в умах. Одни говорят о передачи квартир в «социальный найм», другие придумывают какие-то мудреные схемы облегченного выкупа по сниженным расценкам. Короче, очередной пример административной самодеятельности в условиях недоработанного законодательства.

Спасти девелопера

В сообществе аналитиков тоже нет единого мнения по поводу использования этого казенного добра. Если следовать букве закона, то купленные жилплощади надлежит передать льготникам и очередникам. То есть социализм продолжается. Федеральная власть теперь может с чистой совестью заявить о выполнении своих обязательств перед гражданами, обеспечив их конституционные права финансовым ресурсом. То, что граждане в основной массе своей этого даже не почувствуют, в расчет не принимается. Но и муниципальные чиновники гордо вскидывают голову: вот, дескать, несмотря на кризис (надо же!), мы тоже вносим свою лепту (да ещё беспрецедентную!). И вот тут бы впору задать вопрос: а что дальше? Сегодня миллиард, ну завтра ещё один миллиард. А потом? Для решения жилищной проблемы этих даров совершенно недостаточно. Впереди маячит дефицитный бюджет, сокращение занятости населения, рост цен и стагнация производства. Оцените казенную благотворительность на фоне таких перспектив, и вы поймете — никакие социальные проблемы таким путем не решаются в принципе. Умная и ответственная власть работает как раз на будущее, закладывает траты с учетом перспективы, а не латает трещины в разваливающемся социально-экономическом механизме. Где и в чем здесь выражен задел на будущее?

Понятно, что под видом социальных программ государство проводит операцию под названием «спасти девелопера». Но противопоставить этому ничего невозможно, поскольку наша правовая система и система власти устроены так, что позволяют под любым благовидным предлогом обосновать хоть строительство домов на Марсе. Государство у нас не правовое, а патерналистское, и в этом все дело. На данную тему мы уже высказывались. В случае же с выкупом «социальных» квартир наше архаичное законодательство ещё раз дало о себе знать: чиновники, депутаты и аналитики никак не могут оценить перспективы такой казенной щедрости. Ибо случай в каком-то смысле беспрецедентный, хотя вполне укладывающийся в русло нашей традиции администрирования — вначале принимаем решение, а потом под него выдумываем закон. По-другому, как в развитых странах, у нас как-то не получается. Вот отсюда и начинается вся чехарда. Поэтому мы, со своей стороны, осмелимся предложить свой порядок решения таких вопросов.

Для начала дадим общую оценку ситуации. Сам по себе муниципальный заказ на социальное жилье — вещь правильная и необходимая, даже без оглядок на состояние девелоперских и строительных компаний. Главный вопрос в том, что иметь в виду под социальным жильем. Мы, как и следовало ожидать, используем это понятие в том значении, которое было дано нами выше. Иначе говоря, на наш взгляд, квартиры, выкупленные в рамках муниципального заказа, необходимо передавать в пользование граждан без права приватизации. Условия пользования могут быть разными — для чего необходимо утверждать необходимые нормативы и регламенты, но перевод таких квартир в собственность жильцов (бесплатно или путем выкупа по «накрученным» схемам) — далеко не самое хорошее решение. В основном это касается недорогих домов, строящихся чаще всего из крупной панели. В Новосибирске таких зданий сейчас не так уж много — порядка 20 — 25% (чудненько, не правда ли?). Но и те, что подороже, могут найти не менее достойное применение. И государство совместно с муниципалитетами в состоянии предложить разумные формы использования казенных средств. Как раз сейчас, когда наши самонадеянные девелоперы не на шутку вляпались в воспеваемый ими рынок (где они не так давно неплохо порезвились), открывает перед нами возможность сформировать, наконец, нормальную жилую среду.

Если трезво оценить ситуацию, то застройщики устроили в отрасли самый настоящий «неликвид». Примерно две трети всех построек относятся к категории «бизнес-класс» и «элитный» (точнее — с претензией на элитный). Для страны со среднемесячной зарплатой в 15 тыс. рублей такие пропорции выглядят абсурдными. Сегодня это становится очевидным. Но попробовали бы вы сказать об этом года два назад — целая армия «экспертов» прижала бы вас к стенке своими аналитическими выкладками. Теперь наглядная практика развеяла всю эту аналитику в пух и прах. Только сейчас начинаешь осознавать положительную сторону в черепашьих темпах отечественной застройки. Что было бы, если бы такие девелоперские проекты реализовывались хотя бы темпами Древнего Вавилона (напомним, что строили там быстрее, чем у нас сейчас)? Тем не менее, проблема остается. В общем, нам в каком-то смысле ещё повезло, поскольку, несмотря на всеохватывающую алчность, не все ещё городские парки повырубили под «элитные» дома, не всю историческую застройку снесли, не во все дворы воткнули «точечную» застройку. Но вот что будет со всем этим хозяйством, думать придется. Отдать под снос — слишком радикальный вариант.

И, тем не менее, ждать и надеяться, что рынок недвижимости через полтора-два года вдруг неожиданно активизируется, и все это добро пойдет нарасхват — не более чем постмодернистские фантазии нынешних «аналитиков»18. Строительную отрасль все ещё уподобляют старинному паровозу, использование которого связывают исключительно с наличием достаточного количества угля. Но ведь есть и другие причины, когда такую технику отправляют в запасники — это когда им на смену приходят тепловозы и электровозы. Наши аналитики как-то подзабыли о техническом перевооружении отрасли, о внедрении новых технологий, о строительстве совершенно других домов, о принципиальном изменении самой застройки. Нет, вместо этого они выступают на разных собраниях, рассказывая застройщикам дежурный сюжет о «циклических колебаниях» рынка недвижимости. Продержитесь, мол, немного, господа: скоро «пипл» очухается и вновь потащит вам свои денежки. Наверное, в начале ХХ века владельцы конезаводов тоже надеялись на «циклическое изменение» спроса на рынке тягловой силы. Да только тут подоспела новая техника, и лошадки в прежнем объеме стали не нужны. Это называется «научно-технический прогресс» — величина, неведомая отечественным аналитикам рынка недвижимости. Мы, честно говоря, нигде не слышали, чтобы эти умнейшие ребята принимали в расчет данную составляющую.

К чему мы так задели интеллектуалов? А потому что они задают тон, атмосферу. Они не предлагают ни застройщикам, ни властям таких рациональных схем, которые бы содействовали решению жилищной проблемы. Сегодня, когда рынок недвижимости затих, они не находят ничего лучшего, как успокаивать застройщиков неизбежным, как им кажется, возобновлением «активности», что в переводе означает продолжение роста цен. Такое узкое понимание рынка, скорее всего, отражает какую-то нашу местную специфику. Пару лет назад эти же люди уверяли, будто рост цен на недвижимость «необратим» в принципе. Теперь они робко говорят о возможной «коррекции». Как они заговорят через пару лет, мы гадать не беремся. Однако если следовать их логике, «активизация» рынка недвижимости станет не чем иным, как возвращением к тому, что как раз и было пару лет назад. По другому никак: тот же кирпичный домострой, «элитные» микрорайоны, помпезные многоэтажки на месте вырубленных парков и дорогие квартиры, непонятно для кого доступные. Так ли это все будет?

Что мы хотим показать? У нас складывается впечатление, что сами аналитики не рассматривают качественного изменения ситуации. И дело даже не в грядущем перевооружении строительной отрасли и изменении потребительских запросов (что произойдет неизбежно). Дело в качественном изменении самого предложения на рынке недвижимости. И финансовый кризис — при трезвых и вдумчивых подходах — может стать отправной точкой для серьезных изменений в этой области. И у нас нет никаких сомнений в том, что господам-аналитикам, уповающим на «возобновление активности» (так, как они это понимают), придется пересмотреть свои привычные подходы. Весь мир стремительно меняется, и было бы странно, если бы здесь все оставалось как раньше.

Сейчас уже появляется информация, будто в некоторых новостройках доля спекулятивных покупок доходила до 75%. Куда пристроить все это добро в условиях падения продаж, вопрос не праздный. Но, как оказалось, мысль в этом направлении уже заработала. Сдача квартир в аренду напросилась, похоже, сама собой. Казалось бы, разумное решение. Но с каким трудом дается.

О развитии рынка арендного жилья

О развитии рынка арендного жилья сведущие специалисты стали говорить, когда в воздухе только-только «запахло» кризисом. Понимание проблемы, прямо скажем, давалось не сразу и везде по-разному. Например, в конце лета алтайские строители — на уровне руководства Союза строителей и инвесторов Сибири — решили всерьез рассмотреть такой вариант. Руководители регионов тоже высказались на эту тему. Даже губернатор Новосибирской области решил поддержать эту идею. Однако в среде новосибирских девелоперов и аналитиков рынка такая перспектива вдохновения явно не вызывала. Стоило заикнуться об аренде жилья, как тут же вам приводили ворох противоположных доводов: и все это-де нерентабельно, и спроса-де на арендное жилье нет, и окупается слишком долго, и просто это якобы никому неинтересно. В общем, в Новосибирске решали продавать до последнего. Как выяснилось — до последнего клиента. Ближе к зиме ситуация поменялась настолько, что в рядах непримиримых борцов за продажи неожиданно появились необычные интонации. Один представитель славного девелоперского сообщества удивил своих коллег заявлением о том, что спекулятивные квартиры являются «важнейшим ресурсом в решении жилищной проблемы», поскольку теперь, дескать, они будут сдаваться в аренду тем, кто не имеет собственного жилья.

Такое вот своевременное озарение. Новосибирск может вполне уподобиться современной европейской столице (только не по архитектуре), где хорошие квартиры — ввиду их приличной стоимости — даже обеспеченные граждане предпочитают арендовать, нежели покупать в собственность. Хотят того или нет наши девелоперы, но жизнь все расставляет на свои места. Превращать новостройки в сплошные кондоминиумы уже не получится, ибо этого нет ни в одной нормальной стране. Все получилось так, как и должно было получиться: городское жилье в дорогих домах бизнес-класса — покупка не для многих. И все надежды некоторых аналитиков насчет нового витка активности — слишком абстрактное видение ситуации. Да, активность может повыситься — но только применительно к отдельно взятому сегменту. Когда у вас доля настоящих кондоминиумов в структуре городского жилищного фонда не превышает 20%, то такой прогноз уместен. Когда же на весь «бизнес-класс» и тому подобное приходится больше половины нового жилья-то это уже абсурд, за который кому-то надо расплачиваться.

Мы предполагаем, что рынок в этом сегменте уже насытился и, возможно, — как раз на эти 20%. Все остальное, как и должно быть, пойдет в аренду. А что вы хотите — в нормальных цивилизованных странах квартиры в многоэтажках не являются самым ходовым товаром. Вопрос об аренде, так или иначе, напрашивался сам собой. Если бы не однобокая позиция девелоперов и господ-аналитиков, сегодня не пришлось бы вносить корректировки прямо на ходу. А придется: «нерентабельный», якобы, бизнес аренды уже выпадает на долю спекулятивных инвесторов, независимо от их желания. Но перед тем же выбором — мы в этом абсолютно уверены — встанут и муниципальные власти, нацелившиеся на выкуп «социального жилья» (в их понимании). Рано или поздно, но им придется пересмотреть свои позиции по использованию выкупленных квартир (надеемся, не самых дорогих). Пока ещё городские чиновники могут ублажать общественность показной заботой об очередниках. Но в перспективе даже мегаполисам угрожает дефицит бюджета, и в таких условиях волей-неволей придется думать о наиболее рациональном вложении казенных средств. Жизнь и здесь вносит свои поправки. Те 10% жилья, на выкуп которого рассчитывают некоторые застройщики (даже по себестоимости!) сами по себе являются символическим показателем: именно такова обычная доля социального арендного жилья в муниципалитетах развитых стран.

Мы уже сказали об операции «спасти девелопера». Федеральная программа по восстановлению ветхого и аварийного фонда была принята, что называется, весьма кстати. То есть когда бюджет страны распухал от нефтедолларов, об этих добрых делах чиновники как-то не задумывались. Зато, как только на горизонте замаячил финансовый кризис, а у строителей начались проблемы, тут неожиданно появляется вышеназванная федеральная программа. О ком, в конечном итоге, позаботилось наше государство, догадаться было не трудно. Об этих деньгах застройщики уже прожужжали все уши. Их интерес тут настолько очевиден, что не требует никаких доказательств. Однако что выиграет от такой политики наше общество, наша экономика?

Да, можно порадоваться за отдельных граждан, получивших новое жилье. А что дальше? На миллиарды, выделенные из бюджетов всех уровней, не будет построено ни километра дорог, не переоборудовано ни одно предприятие, не будет внедрена ни одна новая технология. Ни копейки не пошло в развитие. Иначе говоря, государство просто продатировало убыточное производство. Давайте ещё раз вспомним советские трактора, чьи ржавеющие кузова устилали задворки сотен тысяч убыточных колхозов и совхозов. Такая экономическая политика, как мы знаем, не помогла ни сельскому хозяйству, ни советскому машиностроению. Так и сейчас: любая порция денежной «халявы» — это весомый вклад в усиление стагнации.

Нравится кому-то или нет, но «кондоминиумы» для малоимущих должны отойти в прошлое. Если мы не начнем делать этого сейчас, то через несколько лет мы получим новую порцию проблем. Ведь не секрет, что содержание многих многоэтажных домов дотируется из бюджета. Это в лучшем случае. Ещё хуже, когда управляющая компания вынуждена (по требованию региональных властей) тащить на себе весь так называемый «некоммерческий фонд». Чиновники, боясь массовых возмущений, предпочитают переложить проблему на чужие плечи, вместо того, чтобы искать правильное решение. Честно говоря, вся их мнимая забота о малоимущих чаще всего отражает их неумение или нежелание работать серьезно и квалифицированно. Иногда они просто не понимают, что нужно делать, иногда — не хотят.

Самое неприятное в том, что никого как будто не интересует будущее. Невнимание властей к арендному социальному жилью само по себе связано с невнимательным отношением к аренде жилья вообще. Это дело пущено, прямо говоря, на самотек. Кто-то где-то сдает свои квартиры, чаше всего негласно, и вроде бы как все в порядке. И когда говорят о возможностях спекулянтов сдавать в аренду свои квартиры, не предполагают в этой связи никаких качественных изменений. Но главное, власти, рассуждая о частно-государственном партнерстве в сфере домостроения, совершенно упускают из виду свое содействие развитию рынка жилой аренды. Вроде как это не актуально. Важнее — наделать квадратных метров для продажи. Однако на самом деле все далеко не так.

Современное общество с инновационной экономикой нуждается в мобильном, динамичном населении. По таким стандартам живут все развитые страны Запада. Ситуация, когда человек привязан к своей квартире или дому, когда он не в состоянии регулярно менять место жительства в целях самореализации — такая ситуация является архаической. На Западе далеко не все готовы покупать жилье. Иногда выгоднее как раз аренда. В странах Западной Европы доля арендаторов даже выше, чем доля собственников (последних там — процентов 40, не выше). В Канаде и США собственников больше, но не столь уж значительно. Если брать по городам, то в Канаде жилье арендуют до 40% горожан. Тоже весьма существенный показатель. Тем не менее, именно в Канаде жилищная проблема решена наилучшим образом, в том числе за счет рынка аренды. Жилье там можно снять не только в высотных домах, расположенных, как правило, в центральной части города. Многие канадские семьи, владеющие собственными домами, часто сами сдают лишние комнаты. Например, в Канаде популярны дома с оборудованными полуподвальными помещениями, где есть и спальни, и гостиные, и кухни, и санузлы (так называемый «цокольный этаж»). Хозяева такого дома обычно живут наверху, а нижний уровень сдают в наем.

Мы у себя в России, безусловно, когда-нибудь к этому придем. Точнее — вернемся. Вернемся к нормальной цивилизованной жизни, от которой нас так долго отвращали большевики. Напомним, что в дореволюционной России с арендой жилья было все в порядке. Аренда была самой разнообразной, как и само арендное жилье. Были, как мы знаем, большие доходные дома для людей разного материального достатка: с тесными коморками для бедных, с приличными квартирками для людей среднего достатка, а были и престижные здания, где богатые клиенты снимали иногда целые этажи. Параллельно существовали ночлежки и богадельни для нищих. Владельцы индивидуального жилья, как и современные канадцы, тоже охотно сдавали свободные жилплощади. Те же полуподвалы, мезонины, мансарды, флигели — что только ни предоставлялось отдельным постояльцам. Достаточно вспомнить русскую классическую литературу, чтобы представить себе атмосферу тех лет.

Даже в советское время обладатели свободных площадей не упускали момента, чтобы сдать их квартирантам. Запретить этого было нельзя, хотя согласно нормам советской морали, любая сделка ради собственной выгоды свидетельствовала о «буржуазных» пережитках. Советский кинематограф изображал таких людей в карикатурном или уничижительном виде. Тем временем для молодых специалистов частный наем, особенно в провинции, была важным подспорьем в решении квартирного вопроса, хотя бы на первых порах. Даже в деревнях молодой квартирант был обычным явлением. А что прикажете делать тем же специалистам, если нормальное жилье приходилось вымаливать у государства, в то время как жизнь в рабочих или ведомственных общежитиях была далеко не лучшей альтернативой съему комнаты у какой-нибудь старушки. Государство же было озабочено идеологическими вопросами построения коммунизма, а не нормального жилья.

На сегодняшний день в головах чиновников на этот счет мало что изменилась. Правда, об аренде потихоньку говорить начали, но серьезных шагов в решении вопроса не сделано ещё нигде. Кое-где дело застопорилось на уровне экспериментов (как в Москве), где-то создали хороший прецедент (как в Белгородской области), но резонанса он ещё не вызвал. Мало того, как всегда наружу вылезают всякие «наши особенные» пути, демонстрация какого-то «уникального» опыта. И это несмотря на то, что есть уже проторенный путь и широко применяемый опыт других стран. Но нет, такое ощущение, будто российские чиновники вновь чего-то выгадывают, как будто желая и здесь получить свой навар. Однако как раз сейчас события развиваются так, что позволяют сделать решительный шаг в данном направлении. Короче говоря, вместо того, чтобы скупать у застройщиков часть их залежалого товара, необходимо всячески простимулировать развитие аренды. Вопрос ставится принципиально: не просто чего-то предложить, но осуществить законодательные подвижки, ввести необходимые нормы и правила, и под все это дело выделить финансовый ресурс.

Вот здесь мы подходим к основной части вопроса. Как мы понимаем, аренда аренде — рознь. Мы, со своей стороны, предлагаем три необходимых вида аренды жилья: а) коммерческую; б) социальную; в) служебную. Все они в определенной мере связаны с рассмотренными выше категориями жилья и категориями застройки, но связь эта осуществляется не всегда напрямую. Кроме того, каждый вид аренды может быть представлен разными вариантами, и все это также требует отдельного рассмотрения. Рассмотрим каждый вид аренды в отдельности.

Коммерческая аренда — как следует из названия — ориентирована на извлечение прибыли. В обществе с рыночной экономикой это нормально и естественно. Здесь расценки, как мы понимаем, во многом зависят от рыночной конъюнктуры. У нас этот рынок на сегодня представлен отдельными квартиросъемщиками, сдающими свои площади чаще всего в целях дополнительного заработка. Назвать это профессиональным бизнесом не приходится. Такое было и будет везде, даже независимо от политического строя (на что мы уже обращали внимание). Чего не хватает современной России, чтобы походить на цивилизованные страны, — так это многоквартирных частных доходных домов. Наши власти, как было сказано, руку к этому не приложили, а у большей части девелоперов мозги работали совсем не в том направлении. И вот мы ходим по оживленным улицам города мимо строящихся шестнадцати и двадцатиэтажных домов, где на недостроенном фасаде развивается зазывающий баннер: «Покупка квартир в самом центре города!». Ещё один «кондоминиум», значит. А почему бы слово «покупка» когда-нибудь не заменить словом «аренда»? Шестнадцатиэтажный доходный дом не помешал бы современному городу. Не так ли? Отсутствие в городе зданий такого назначения, то же самое, что и отсутствие нормальных гостиниц или ресторанов.

Почему так вышло, почему этот бизнес считается нерентабельным? Почему на Западе (или у нас до революции) — рентабельно, а в современной России — нет? У нас что, и впрямь «особая страна»? Мы, разумеется, прекрасно понимаем все причины, что привели к такому положению вещей. Причины эти, как уже говорилось, и объективные, и субъективные: здесь и настрой частных инвесторов на быструю окупаемость проекта, и нежелание девелоперов связываться с управлением такими массивными объектами, и утрата самой традиции управления доходными домами, и высокая себестоимость проекта, и нерешенность многих юридических моментов, а также всякие шероховатости в общении с властями. Весь этот бизнес строился на простой схеме: «построили — продали — дальше построили». Да и чего греха таить: строители прекрасно понимали, что при длительной эксплуатации зданий могут совсем неожиданно всплыть такие дефекты, что уж лучше все это поскорее спихнуть простофилям-покупателям, чем потом за свой счет исправлять ошибки. Этот фактор, мы уверены, присутствует тоже.

Однако вот чего нет — так отсутствия спроса на арендное жилье. Даже когда находятся желающие платить за малогабаритную «однешку» 12 — 15 тысяч в месяц, говорить о недостатке клиентуры преждевременно. Проблема здесь не в недостатке спроса, а в отсутствии цивилизованного предложения. Задача властей — сделать так, чтобы это цивилизованное предложение появилось. И для этого надо на всю мощь использовать правовые и финансовые рычаги. То есть сразу отчетливо поставить перед владельцами новых многоэтажек, которые не в состоянии рассчитывать на выкуп жилья хоть частниками, хоть государством, четкие и недвусмысленные правила игры. Иначе говоря, создать необходимую законодательную базу.

Что мы предлагаем

Что мы предлагаем? Как уже стало ясно из предыдущих глав, существующее жилье необходимо поделить на категории. Нет, мы сейчас не настаиваем на том, чтобы половину новостроек автоматически перевести в категорию «I» ввиду большой любви застройщиков к бизнес-классу или «элите». В нашем законодательстве таких понятий нет, поэтому властям придется подойти со своими готовыми лекалами к тому, что уже построено.

Так, в категорию «I» войдет все дорогое жилье, владельцы которого могут повышать рентабельность только за счет высоких ставок. Если такие клиенты найдутся, то домовладельцам можно будет пожелать удачи. Если нет, то пусть ищут другие варианты или ждут. Правда, необходимо сделать ремарку, что город долго ждать не может: многоквартирная махина, которую выстроили на потребу непонятно кому, в своем незаполненном варианте будет приносить владельцу дополнительные убытки. И не только из-за коммунальных платежей. Сюда ещё войдет налог на землю и налог на недвижимость. Последний будет вычисляться так, как принято в развитых странах: если владелец держит цены на уровне 80 тысяч за квадратный метр, то вот из этих цен и будет вычисляться налог (в соответствии с принятым законом, разумеется). И пускай владелец пустых квартир чешет себе затылок и сопоставляет желаемое с возможным. Если он не примет правильного решения, муниципалитет выставит ему полный счет по долгам и объявит о сроках погашения (опять же в соответствии с законом).

Не справившись со своими долговыми обязательствами, домовладелец будет объявлен банкротом, а его проблемный актив будет выставлен властями на продажу, и, возможно, недорого. Ну, а там уж как пойдет: либо квартиры выкупят, и в этом месте появится нормальный кондоминиум со всеми полагающимися атрибутами (ТСЖ с консьержами, охранниками и т. д.). Либо случится так, что некое лицо выкупит весь дом и сдаст квартиры в аренду состоятельным клиентам. Осуществлять в данному случае скупку в целях последующей спекулятивной перепродажи вряд ли кому придет в голову, поскольку в случае низкой активности продаж нового владельца ждет участь предшественника. Если такой ненормальный найдется, то все пойдет по кругу. И так до тех пор, пока последний любитель делать деньги из ничего не наложит на себя руки из-за невыплаченных долгов. Некоторые сложности возникнут в том случае, если какая-то часть квартир была выкуплена ранее. Но и эти обстоятельства можно утрясти, поскольку к нормальным жильцам, несущих адекватное налоговое бремя, претензий особых не будет. Если же на этих площадях окапались спекулянты, то им придется познать все меру ответственности за рискованные финансовые шаги. Впрочем, мы не исключаем варианта, когда сам муниципалитет выкупит этот дом и устроит в нем исторический музей или отдаст под Институт изящных искусств. Все будет зависеть от ситуации. Рынок — это такая вещь, где новозаветный афоризм: «и будут первые последними» — подтверждает свою правоту самым беспощадным образом.

Теперь перейдем к тем зданиям, что выглядят попроще. То, что и здесь иной раз встречается нечто с претензией на «элитный уровень», нас смущать не должно. Если претензия будет оправданна, то все произойдет так, как мы только что описали. В остальных случаях, когда здание ни по архитектуре, ни по месторасположению, ни по метражу квартир не может соответствовать запросам особо притязательных клиентов, муниципалитет в состоянии рассмотреть некоторые дополнительные варианты. Выкуп какой-то части квартир мы в данном случае не рассматриваем. Проще говоря, перед муниципалитетом будет поставлена задача — после тщательного изучения положения дел — превратить конкретное многоэтажное здание в доходный дом, рассчитанный на клиентов со средним уровнем доходов. Иначе говоря, присвоить ему категорию «II». Средний доход, как мы понимаем, понятие достаточно растяжимое, но в целом речь идет о достаточно широких слоях населения, численно превосходящих (причем значительно) граждан с высокими и очень высокими доходами. Соответственно, и арендные ставки будут в данном сегменте представлены в достаточно широком диапазоне. Собственно и сами квартиры, сдаваемые в аренду, также будут отличаться разнообразием планировок, метражом, и уровнем комфорта. Учитывая социальную значимость такой аренды, власть вполне может пойти на определенные соглашения с домовладельцами, предложив им варианты снижения издержек.

Ещё раз отметим: такое предложение поступит только тогда, когда будет осуществлена необходимая экспертиза. Возможен и такой порядок: муниципалитет объявляет девелоперам о программе формирования рынка доступной коммерческой аренды (по аналогии с «доступным жильем») и формулирует перечень требований. Затем идет рассмотрение предложений от домовладельцев. После чего независимая комиссия, отобрав нужных кандидатов, проводит исследование на месте. И только по результатам таких исследований будет заключен контракт между муниципалитетом и домовладельцем.

Что в таких случаях власть может предложить со своей стороны? Без сомнений, мы имеем в виду покрытие части расходов за счет бюджета. Согласимся, что это более рациональное вложение средств, чем выкуп части квартир и передачи их непонятно кому и куда. Здесь, по сути дела, целое многоквартирное здание вы подготавливаете к использованию в интересах граждан. Интересы домовладельцев и инвесторов также учитываются, но на разумном уровне. За счет бюджета им могут покрыть часть долгов по взятым ранее кредитам, сделать налоговые послабления, вернуть суммы, выплаченные застройщиком за покупку земли. За счет муниципалитета возможно создание необходимых элементов благоустройства, строительства некоторых объектов социальной инфраструктуры. Если нужно (и этого нельзя исключать), застройщик получит дополнительные средства для осуществления необходимой реконструкции здания, сделав его более пригодным для аренды. Другого выхода нет, приходится все исправлять задним числом.

Все эти суммы, конечно же, перечисляются не ради благотворительности, а ради рентабельности этого бизнеса. Сам домовладелец, получив нужные скидки, обязуется держать цены на приемлемом уровне. Что мы имеем в виду? Никто, разумеется, не говорит о том, что власть начинает жестко регулировать ценообразование, используя какие-либо методы прямого администрирования. Не стоит думать, будто с домовладельцем будет подписываться какой-то специальный договор, при нарушении которого к нему придет сотрудник прокураторы или работник спецслужб. Вопрос можно решить куда деликатнее, используя чисто правовые механизмы (для чего, разумеется, необходимо принять соответствующие законы). Для начала необходимо установить принцип формирования арендной ставки в данном сегменте. Есть смысл увязать её либо с официально установленным прожиточным минимумом (на уровне региона или муниципалитета), либо с официально установленной средней (по региону) заработной платой. Лучше, конечно же, с прожиточным минимумом, который должен пересматриваться каждый год. Соответственно, каждый год должна пересматриваться арендная ставка в доходных домах категории «II». Так вот, местная власть ежегодно утверждает потолок арендной ставки в данном сегменте, увязывая его, в свою очередь, с конкретными налоговыми послаблениями для домовладельца и прочими финансовыми льготами. Потолок необходимо рассчитывать так, чтобы найти нужный баланс между интересами арендаторов и арендодателей. Короче, сделать так, чтобы квартиросъемщик мог получить необходимый минимум услуг по необременительным для своего семейного или личного бюджета расценкам, а домовладелец мог получать пусть не очень высокую, но все же стабильную прибыль.

Пока, конечно, мы используем условные термины. «Средние доходы», «невысокая разумная прибыль» — все это будет рассматриваться конкретными специалистами. Мы предлагаем только принцип. Хотя совершенно понятно, что о быстрых инвестициях здесь уже стоит забыть. Домовладелец вынужден довольствоваться умеренной нормой прибыли, более полагаясь на количество объектов недвижимости, нежели на стоимость одного квадратного метра аренды. Если у него начнет пробуждаться аппетит, то перед ним (согласно принятому закону), возникнет опасность лишиться налоговых льгот и всяких финансовых послаблений и поощрений (поощрения тоже предусматриваются). В итоге такая погоня за повышением нормы прибыли только приведет к противоположному результату: не успев моргнуть глазом, как наш домовладелец стал должником и поставил свой бизнес на грань разорения. То есть, с ним вполне может произойти то, что было описано выше: банкротство и выставление объекта на торги.

Естественно, если рынок начнет развиваться, то конкуренция вынудит игроков не выходить за разумные рамки и без особого вмешательства закона. Тем не менее, использование налоговых и финансовых льгот позволяют предотвращать монопольный сговор в этой сфере. Никто пока не может точно предположить, насколько будет популярен такой бизнес. Намеки уже раздаются со всех сторон — и со стороны власти, и со стороны бизнеса. Но первый камень, образно выражаясь, придется все-таки заложить нашим властям. Время сейчас самое подходящее, поскольку застройщики находятся сейчас в таком положении, что уже, как говорится, «не до жиру — быть бы живу». Чтобы стимулировать интерес девелоперов к сотрудничеству в данной области, было бы целесообразным обанкротить несколько компаний, обозначив тем самым начало качественных изменений в этом секторе. Бизнес получил бы отчетливый сигнал: тот, кто продолжает уповать на магическое «возобновление активности рынка недвижимости», рискует потерять все. Лучше с

Мы в: