войти | зарегистрироваться

Коттеджи
в Новосибирске

сайт о малоэтажном строительстве
и загородной недвижимости

Малоэтажная революция Дениса Вершинина

01.08.2011

Министр строительства и ЖКХ правительства Новосибирской области Денис Веришинин написал программную статью о развитии отрасли в регионе. Она называется "Малоэтажная революция" и в ней говорится о том, что к 2015 году до 60% новостроек в Новосибирске и области должно приходиться на малоэтажное жилищное строительство.

То о чем говорится в этой статье с точки зрения отношения новосибирских властей к малоэтажному строительству действительно является революцией. В начале, к примеру, Денис Вершинин говоря об опыте передовых стран, чуть ли не цитирует книгу "Дом для народа" А. Н. Люлько и О. Н. Носкова. А ведь когда издавалась эта книга "малоэтажка" для новосибирских чиновников было словом чуть-ли не ругательным, а главной проблемой развития малоэтажного домостроения было как раз нежелание местных властей активно участвовать в развитии этой отрасли. Впрочем, проблема эта все еще актуальна и только статьями ее не решить. Настоящая малоэтажная революция в Новосибирской обаласти свершится только когда появится массово комфортное и доступное жилье.

Малоэтажная революция

Денис Веришинин, министр строительства и ЖКХ правительства Новосибирской области

Денис Вершинин

По планам Министерства регионального развития России, в 2011 году в нашей области должно быть построено 1,265 млн кв. метров жилья. С большой долей вероятности этот показатель будет перевыполнен — область введет в строй свыше 1,3 млн кв. метров жилья. Оптимистичный прогноз подкреплен работой строительного комплекса в первом полугодии — по оперативным данным, объем вводимого жилья в Новосибирской области 388,8 тыс. кв. метров при плане не менее 360 тыс. кв. метров жилья.

Вместе с тем хочу обратить внимание на структуру вводимого в строй жилья. Опыт развития жилищного строительства в европейской части России, тем более опыт передовых стран Европы и Америки показывает, что люди (при прочих равных условиях) предпочитают жить в своем собственном доме, а не в многоквартирных «муравейниках». Переселение среднего класса из центра крупных городов и массовое освоение пригородов современной малоэтажной застройкой, например, в США, произошло еще полстолетия назад, в 60-х годах прошлого века. Стремление иметь свой очаг, жить в своей ауре — самый естественный процесс для человека.

У нас в области по итогам первого полугодия доля малоэтажного строительства составила чуть больше трети от введенного жилья (или 130 тыс. кв. метров). Такая пропорция сохранится и по итогам года. Из 1,3 млн кв. метров, о которых я уже сказал, малоэтажной застройкой будет охвачено немногим более 500 тыс. кв. метров. Индивидуальные застройщики в области введут около 300 тыс. кв. метров, в городе Новосибирске — 200 тыс. кв. метров малоэтажных домов.

Планы правительства Новосибирской области исходят из необходимости изменить эту ситуацию. К 2015 году до 60% новостроек должно приходиться на малоэтажное жилищное строительство.

Максимальный спрос под малоэтажное строительство зафиксирован в пригородах Новосибирска — в Новосибирском сельском районе, Бердске, Краснообске, территориях вплоть до Колывани и Искитима. Без комплексного развития этих территорий невозможно обеспечить площадки цивилизованной инфраструктурой, в том числе и социальной — школами, больницами, детскими садами. Для решения этой задачи губернатором области создана рабочая группа, которая до 20 июля 2011 года должна сделать первые предложения по формированию новосибирской агломерации.

Мы вполне осознаем всю сложность этого вопроса.

Во-первых, стоимость инфраструктуры. Существующая сегодня стоимость подключения к инженерным сетям в Новосибирске уже достаточно высока и вполне сравнима со стоимостью подключения к инженерной инфраструктуре за городом. Если говорить про электроэнергетику, то подключиться сегодня к действующим сетям в Новосибирске чрезвычайно сложно, большое количество центров питания перегружено. На территории Новосибирской области и более конкретно — на территории Новосибирского сельского района такой повсеместной перегрузки нет. Пространства и возможностей для развития здесь больше, а ограничений самого разного рода меньше.

Второе — не стоит на месте развитие сельских районов нашей области. Самым активным образом ведется газификация. Только в этом году финансирование составит  более 960 млн рублей. В том числе в наиболее востребованные, с точки зрения индивидуального жилищного строительства, территории. Газификация, и это нет смысла специально объяснять, решает проблемы теплоснабжения, горячей воды, гарантирует более высокий уровень общего комфорта для проживания.

Современные технологии водоснабжения и канализации сегодня также предлагают локальные решения за вполне разумные деньги. В рамках программ по стимулированию инженерного обеспечения комплексных площадок под строительство (причем именно на территории области) одним из критериев является стоимость инженерных коммуникаций. Не выше 2,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. Это вполне приемлемая доля затрат на инженерную инфраструктуру в себестоимости одного квадратного метра жилья. Далеко не везде в областном центре можно обеспечить подключение к инженерным системам за такие деньги. Некоторые строители говорят, что стоимость подключения в Новосибирске доходит до 40% себестоимости новостроек. При средней статистической стоимости жилья на территории области в 35 тыс. рублей за один «квадрат», несложно посчитать, что, со слов строителей, подключение в Новосибирске может составлять до 15 тыс. рублей. Нужно стремиться к тому, чтобы стоимость подключения не превышала 2,5 тыс. рублей — такова, например, цена вопроса за пределами Новосибирска.

Стоимость подключения к инженерной инфраструктуре — это вообще ключевой вопрос, который строители абсолютно объективно задают нам как представителям власти. Считаю, что подключение к сетям не может быть полностью бесплатным, как этого хотела бы часть строительного сообщества. Но при этом стоимость подключения должна быть предсказуемой и разумной.

В соответствии с федеральным законодательством плата за подключение определяется на основе инвестиционных программ естественных монополистов. Обсуждение глобальной инвестиционной программы новосибирского электросетевого монополиста, ЗАО «РЭС», сейчас находится в завершающей стадии. На это решение безусловно будут влиять предельные индексы роста тарифов, которые правительство РФ установит на 2012 и последующие годы. Капиталовложений хватит, чтобы комплексно развивать электросетевое хозяйство и обеспечить возможности динамичного строительства на территории области, что положительно повлияет на себестоимость строительства и на цену продажи квадратного метра, она сейчас, по некоторым оценкам, не покрывает расходов, которые несут предприятия строительного комплекса. Важно также, чтобы был найден оптимальный баланс между такими источниками финансирования, как тариф на передачу электроэнергии, плата за подключение, собственные средства предприятий.

Если помогать, то адресно

Очевидно, что стимулировать строительный комплекс возможно через спрос — помогая покупателям, или через предложение — поддерживая строительные компании.

В этом вопросе, в моем понимании, нельзя занимать однобокую позицию и отдавать приоритет одному-единственному механизму. В январе текущего года была принята долгосрочная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2011–2015 годы». И сегодня правительство Новосибирской области уже использует и совершенствует целый ряд инструментов, стимулируя развитие рынка недвижимости, чтобы вход на него был выгоднее, удобнее и проще и для покупателей, и для застройщиков. Это вполне конкретные механизмы, выраженные в рублях, квадратных метрах, квартирах.

Если говорить о стимулировании спроса, то в 2011 году мы уходим от практики «валового» стимулирования всех категорий покупателей на рынке жилья, формируем программы по увеличению спроса для отдельных категорий жителей, в частности, для молодых семей.

Также отмечу возможность предоставления бесплатных земельных участков на территории области многодетным семьям. При получении земли для индивидуального жилищного строительства возникает проблема — отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры. Учитывая, что почти 90% многодетных семей являются малообеспеченными, необходима государственная поддержка таких семей. С этой целью из областного бюджета будут выделены средства на разработку документов на земельные участки и на их инженерное обустройство.

Продолжается работа по обеспечению жильем уволенных в запас военнослужащих. В 2011 году планируется выделить 132 млн рублей на приобретение жилья на первичном рынке.

Кроме того, действуют программы, принятые ранее, в предыдущие годы. Например, помощь в строительстве жилья на селе, когда застройщик получает 200 тыс. рублей при начале строительства и 200 тыс. — после его окончания. Или программа строительства служебного жилья, потому что практически во всех районах области существует проблема — как привлечь и чем удержать ключевых бюджетных специалистов.

Стимулирование предложения — не менее важная сторона нашей деятельности. Если предприятия строительного комплекса готовы реализовывать инвестиционные проекты, развивать новейшие технологии на строительном рынке, то они имеют возможность такую поддержку получить. Более того, перечень стимулирующих мероприятий постоянно расширяется, например, в сфере энергосбережения и энергоэффективности.

Строительные компании также участвуют в общей областной программе поддержки инвестиционных проектов. Постановлением обладминистрации еще в 2009 году был определен порядок предоставления субсидий застройщикам жилья для компенсации  части процентной ставки по банковским кредитам, обеспеченным государственными гарантиями. Застройщикам, оформившим кредиты, из областного бюджета компенсируется часть процентной ставки в размере 2/3 ставки рефинансирования Центробанка. И это не пустые слова. Такую поддержку предприятия строительной отрасли получили на практике. Так, в 2009 году шесть застройщиков оформили банковские кредиты под госгарантию на завершение строительства восьми домов на общую сумму кредитования 334 млн рублей. Пять кредитов были полностью погашены (компания «Сибирь-развитие» по двум объектам, строительная фирма «Проспект», ПСФ «Перлит-КБ», «Билд»). Трем застройщикам (на три дома) кредитные линии были продлены под залог недвижимости («Сибсервисстройреконструкция», МК «Сибиряк», строительная фирма «Проспект»). В прошлом году государственные гарантии получили четыре компании (строительная фирма «Проспект», ПСФ «Перлит-Развитие», «Сервис Сибири и Ко», «Строитель») на общую сумму кредитов 241 млн рублей.

Истина — в диалоге

При разработке мер по поддержке строительного комплекса учитывались инициативы самих строителей. Диалог со строительными компаниями у нас постоянный. Предложения о стимулировании глобального спроса были высказаны в рамках Делового клуба строителей и комитета по строительству и ЖКХ Законодательного собрания области. Основной лейтмотив предложений заключался в следующем: вернуться к элементам стимулирования потребителей, благодаря которым они были бы заинтересованы в приобретении жилья на первичном рынке на территории Новосибирской области. В ходе диалога со строительным сообществом выработана общая позиция и относительно адресной поддержки потребителей с учетом демографической ситуации и ситуации на рынке труда.

Не меньшего внимания заслуживает предложение комитета по строительству и ЖКХ Законодательного собрания области — провести инвентаризацию тех земельных участков, которые были выделены застройщикам. Не секрет, что освоение земельных участков ведется с разной интенсивностью. Есть заброшенные площадки. Такую инвентаризацию во взаимодействии с муниципальными образованиями мы уже начали.

Не хочу забегать вперед, но в соответствии с законом предприятия получали земельные участки в аренду с разрешением на строительство на определенный срок. Если за это время (конечно, с учетом тех кризисных явлений, которые были в экономике) предприятия ничего не сделали, если у них нет никакой объективной перспективы реализации тех проектов, за которые они брались, то в соответствии с законом необходимо принять решения по продлению или прекращению договоров аренды. Инвентаризация должна затронуть все муниципальные образования на территории области, в том числе и город  Новосибирск. Безусловно, такие решения должны приниматься в индивидуальном режиме, огульного прекращения договоров не будет.

В целом в ходе обсуждения перспектив развития строительного комплекса сталкивались даже полярные мнения. Но при всей разнице в подходах результат обсуждения оцениваю положительно — в итоге появились выверенные, конкретные рабочие мероприятия для поддержки строительного комплекса области.

В конце статьи приводится краткая выжимка из долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2011-2015 годы».

Мы в: