войти | зарегистрироваться

Коттеджи
в Новосибирске

сайт о малоэтажном строительстве
и загородной недвижимости

Формула оценки объектов недвижимости

13.09.2012

Оценка объектов недвижимости, определение их реальной рыночной цены — процесс сложный, требующий опыта и знаний. Опытный риэлтор может назвать цену квартиры в течение пары минут, лишь бегло осмотрев ее, либо, получив достаточно подробное описание. А можно ли автоматизировать этот процесс? Есть ли формула, пользуясь которой любой человек может узнать цену любого объекта недвижимости? Универсальной формулы для точной оценки всех квартир не существует. Но приблизительно, плюс-минус тысячу-другую долларов — можно.

ЦЕНА = PRS × (K1+K2+K3… KN) × S + (N1+N2+N3… NM) × S,
где:

  • S — площадь квартиры в квадратных метрах, без балконов, подсобных помещений и лоджий;
  • PRS — средняя стоимость квадратного метра в данном городе;
  • К1N — коэффициент, составляющий долю стоимости каждого квадратного метра, может быть понижающим и повышающим;
  • N1-NM — коэффициент стоимости квадратного метра площади, зависящий от ее параметров.

Коэффициенты К1N определяются проектом, этажностью дома, этажностью квартиры (к примеру, этажи со второго по пятый имеют наибольший коэффициент, а первый и последний — наименьший), наличием евроремонта, встроенной мебели, кондиционера, балконного остекления.
Коэффициенты N1-NM в первой формуле определяют дополнительные параметры, такие как состояние коммуникаций дома, его крыши, придомовой территории, автостоянки, детской площадки, близость конечных остановок общественного транспорта или парков и скверов. Они не так сильно влияют на стоимость квартиры, поэтому их и называют дополнительными, или, если выражаться псевдонаучно, аддитивными. Если продолжить применение подобной терминологии, то их еще можно назвать аттрактивными, то есть способными привлекать (если они имеют положительное значение). В приморских городах это также и близость пляжа, но не каждая квартира, от которой близко до моря, непременно дороже. Все же, коэффициент района важнее, поэтому он и находится в первой, обязательной части формулы.
Повысить точность оценки можно, разбив квартиры массовой застройки на 4 основных группы:

Первая — квартиры, расположенные на первом этаже;
все, кроме квартир первого этажа, в домах, не оборудованных лифтом;
все, кроме квартир первого этажа, в блочных и панельных домах, оборудованных лифтом;
все, кроме квартир первого этажа, в кирпичных домах, оборудованных лифтом.
Для второй, третьей и четвертой групп применяется формула с соответствующими коэффициентами, а для первой — свой поправочный коэффициент. Работы больше, но точность выше.

Существуют более сложные формулы оценки с линейными регрессиями, и даже с применением логарифмического исчисления, но точности они добавляют немного.

Мы в: