войти | зарегистрироваться

Коттеджи
в Новосибирске

сайт о малоэтажном строительстве
и загородной недвижимости

Дом для народа: Пролог

22.06.2009

Мы начали писать эту книгу ещё летом 2008 года. Уже тогда в аналитической прессе и местных теленовостях прокатилась волна обсуждений того кризисного положения, в котором очутилась наша строительная отрасль, точнее, наше капитальное строительство. Где-то в конце мая кое-какие тревожные нотки выплеснулись наружу. То, о чем до этого проговаривалось шепотом или в кулуарах, стало, что называется, достоянием общественности. Громких возгласов, конечно, в то время ещё не было, но проблему отдельные общественные деятели зафиксировали четко и недвусмысленно, намекнув на то, что бездействие властей приведет к развалу строительной отрасли. Общественного резонанса, надо сказать, в ту пору не возникло. Общественность тогда и ухом не повела, а власть, как ей это всегда полагается, отнеслась к тревожным заявлениям с традиционным философским спокойствием.

Для нас же эти майские тревоги оказались важным сигналом: начиная с января, мы регулярно — в газетных и журнальных публикациях, в выступлениях на местном радио, на пресс-конференциях — предупреждали о грядущем кризисе в строительстве, об обострении жилищной проблемы. И потому, услышав первые тревожные выступления самих участников строительного рынка, мы нисколько не удивились. Для нас уже было понятно и очевидно: огромный Титаник, которому уподобилось отечественное капстроительство, несется прямо на льдину. В том, что он обречен, уже не было никаких сомнений. И хотя многие застройщики продолжали бодриться, их слова вызывали чувства на грани иронии и сожаления. Многие участники рынка вели себя так, будто проблемы рассосутся сами собой. Хотя этого-то ждать и не приходилось: если вы в течение многих лет пилили сук, на котором сидели, вряд ли стоит рассчитывать, что он сам по себе прирастет за один год. У нас на этот счет никаких иллюзий не было: свои прогнозы мы к тому времени уже выдали.

И вот в конце октября раздался треск и шум — Титаник таки напоролся! Застройщики заметались в поисках спасения. Некоторых прямо прорвало: власть, спасай — дай денег, не то…! А ведь совсем недавно все было как будто очень даже хорошо. Ещё в январе 2008-го наши застройщики вместе с чиновниками демонстрировали неподдельный оптимизм. Ещё бы — чиновники отчитывалась о небывалых успехах в деле строительства жилья, строители тем временем взвинчивали цены. Все оказались довольны, все нацелились на дальнейший рост: одни — на рост квадратных метров, другие — на рост цен за эти квадратные метры. В общем, на короткий период между властями и строителями установился долгожданный консенсус. Подчеркнем: оптимизм был совершенно искренним, и потому консенсус этот приобретал черты какой-то необычайной трогательности. Трудно было с первого раза понять, что это — хитрая игра или обычная наивность, помноженная на некомпетентность. Ведь по нашим данным особого повода для такого оптимизма как раз и не было.

Отрезвление началось только ближе к маю, когда подвели итоги первого квартала. Итоги оказались неутешительными: продажи квартир в новостройках упали почти на треть, цены на стройматериалы выросли в разы, частные инвесторы стали потихоньку убегать из жилищного строительства, а у самих застройщиков наметилась острая нехватка оборотных средств. В целом, для нас ничего удивительного тут не было. Удивляло другое: почему в январе-месяце наши оптимисты, что называется, и глазом не моргнули по поводу такой неприятной тенденции. Один муниципальный чиновник, общаясь в то время с журналистами, стремительное удорожание квартир объяснял исключительно высоким спросом на жилье. Ему вторили застройщики: квартиры, дескать, покупают, покупают, и будут покупать! Вот именно так — покупают, и БУДУТ покупать! Областная администрация настраивала общественность на ту же ноту — мол, цены на жилье будут неизбежно расти, поскольку спрос, якобы, не унять. Логика тут была нехитрая, её когда-то продемонстрировал наш бессменный глава Минфина: чем больше денег у народа — тем дороже станет жизнь. Поэтому в росте цен на жилье чиновники привычно усматривали один лишь позитив — коль народ раскошеливается, стало быть, деньгами не обижен. И снова все довольны — и власти, и застройщики, ну и народ (покуда он, дескать, при деньгах).

Тем временем народ — а это большая часть населения страны — такую логику не понимал, и принимать отказывался. Выплачивать ипотечный кредит по 20 — 30 тысяч (а то и больше) в месяц было под силу только, пожалуй, избранной части этого народа. Многие из нас понимали, что таковых избранников в стране совсем немного. Но понимали это не все. Среди тех, кто не понимал, были как раз представители власти и застройщики. И только квартальный отчет дал им повод хотя бы немного задуматься над тем, в какой реальности они живут и работают. Но, как выяснилось, не сильно. Только к концу октября стали раздаваться душераздирающие вопли об остановке строительства и слезные просьбы к властям оказать всемерную финансовую поддержку. Самое интересное, что далеко в будущее опять никто не заглядывает. Почти все руководствуются одной логикой: лишь бы выкарабкаться сейчас, а там видно будет. То есть, пока ещё совсем не видно, что будет «там». Хотя для нас тут сомнений нет — «там» многим из них ничего не светит.

У нас нет никаких иллюзий относительно тех, о ком мы здесь пишем. Традиционная надежда на то, что «авось меня пронесет» часто у многих из них затмевает любой рациональный прогноз и анализ. Обычно на трудности такого рода эти люди смотрят с демонстративным философским спокойствием: мол, решаем проблемы по мере их поступления, и эту проблему тоже решим. Только в нашем случае тут выходит промашка: здесь проблемы уже не решаются — они создаются и усугубляются. И нам совсем не трудно показать, как это происходит на практике.

Так случилось, что 2007 год был поистине Золотым веком нашего капстроительства. И он, похоже, больше не повторится. На волне эйфории цены на недвижимость подскочили в полтора раза (в Новосибирске — на 47%). Квартира, стоившая пять миллионов, стала продаваться за восемь. Наверняка, застройщики намеревались поставить рекорд по ценообразованию и в следующем, 2008 году. На что они надеялись, никому не известно, поскольку уже к началу 2008 года на рынке недвижимости отчетливо наметилось снижение активности. Тем не менее, и застройщики, и чиновники демонстрировали уверенность в постоянном, поступательном росте цен. Во всяком случае, власть оценивала такую динамику как объективную неизбежность, прогнозируя рост цен на жилье темпами, чуть ли не превышающими темпы строительства. Но тут в конце апреля неожиданно подул освежающий ветерок, принеся очень печальную статистику по количеству продаж новых квартир. Застройщики, конечно, попытались тщательно скрыть свой конфуз, дабы не отпугнуть оставшихся инвесторов. Но нет ничего тайного, что не стало бы явным. В августе строители начали открыто говорить о том, что они «потеряли дольщика». После осеннего обвала на фондовом рынке им перекрыли кредиты. Стройки стали замирать. Скрывать ситуацию было уже бессмысленно. Вот тут-то и начались вопли с призывами к власти о помощи.

Есть у нас такая поговорка — «перехитрить самого себя». Так вот, она как раз о наших чиновниках и застройщиках, которые успели хорошо сработаться на почве выкачивания лишних денег из кошельков «разбогатевшего» населения. Сюда же подключились и коммерческие банки, до неприличия взвинтив проценты по кредитам. Этот грабительский «тройственный союз» стал апофеозом антиобщественной политики, все дальше и дальше загоняющей Россию в пресловутый третий мир. Когда обычное среднее жилье становится роскошью, то дальше, согласитесь, опускаться уже некуда. А жилье у нас действительно стало роскошью, даже не отличаясь при этом никакой роскошностью. Предлагать за четыре миллиона квартиру, которую в любой цивилизованной стране не выставили бы и за треть этой суммы, да ещё вбухать кредит под 18% — такое, согласимся, возможно только там, где власть и бизнес делают ставку либо на бесконечное чудо, либо на бесконечную глупость доверчивых простаков. Чуда в нашем капстроительстве не произойдет, в чем мы совершенно уверены. Точно так же мы уверены в том, что народ наш не так прост, как о нем думают.

Нет, мы не будем здесь предсказывать социальный взрыв, ибо книга не об этом. Но тот факт, что наши граждане начали, наконец то, «голосовать» деньгами, вселяет определенные надежды. Многие мифы и иллюзии развеялись, но кардинальных перемен ещё не произошло. Да, кризис в строительной отрасли — вещь болезненная и неприятная. И было бы совсем непатриотично демонстрировать по этому поводу какое-либо злорадство. Но, хотим мы того или нет, и как бы цинично это ни звучало, указанный кризис не только неизбежен, но и необходим: старое и больное должно очистить дорогу новому и здоровому. Наше капстроительство уподобилось динозавру: оно срослось с коррумпированной бюрократией, оно не хочет развиваться, оно предлагает нам слишком дорогое и при этом слишком плохое, слишком неэкономичное жилье. Оно и впрямь стало сродни тупиковой ветви — перестало быть умным, эффективным, инновационным, прогрессивным. Оно пожирает гигантские ресурсы и изничтожает себя изнутри.

Мы отнюдь не предсказываем кончину нашей изношенной строительной отрасли. Усилиями государства она сохранится. Дряхлеющий гигант получит реанимацию, но вряд ли существенно переродится. И было бы слишком наивно связывать с этим монстром надежды на решение жилищной проблемы. Его можно было бы терпеть, если бы не одно принципиальное обстоятельство: наше капстроительство встало на пути новым, более эффективным технологиям жилья, более прогрессивным, более цивилизованным подходам к организации жилой среды. Альтернатива есть, и скоро это станет очевидно даже для самых безграмотных и закостенелых чиновников и строителей. Мы стоим на пороге зарождения новой строительной отрасли — умной и высокотехнологичной. Роды пройдут не просто, может даже мучительно. Но нам есть на что надеяться. Если мы собираемся жить в цивилизованной стране, то и запросы наши тоже должны быть цивилизованными. Если мы равняемся на передовые страны, то это должно как-то отразиться на наших застройщиках. Тот факт, что гиганты нашей строительной отрасли не особо желают ориентироваться на передовой опыт, сам по себе достаточно красноречив. И если они идут в кризис — туда им и дорога. Добровольно войти в рынок и при этом презирать и игнорировать его законы — не самая умная стратегия. Выкарабкаются наши застройщики из ими же выкопанной ямы — что ж, порадуемся за них.

У нас сейчас не о том забота. Нам важнее пионеры новой, зарождающейся на глазах инновационной строительной индустрии, ибо только с их успехом мы теперь связываем свои надежды жить по стандартам цивилизованного мира. Не все ещё так просто и гладко. Будут проблемы, и не малые. Но в то же время есть новые и, как мы надеемся, верные ориентиры, которые покажут нам выход из кризиса. Наш главный ориентир — народный дом, дом для большинства здоровых и трудоспособных граждан. Это то самое доступное и комфортное жилье, понимаемое как альтернатива дорогим особнякам и убогим квартирам в убогих спальных районах. Каким оно будет, как его добиться, и кто всему этому мешает — об этом наша книга.

Она родилась не в читальных залах библиотек, не в профессорских кабинетах, не на научных кафедрах. В книге осмыслен опыт длительной работы в органах местного самоуправления, в комиссии по муниципальной собственности, в рабочих группах по решению важнейших социальных проблем, в том числе жилищной проблемы. Здесь изложен результат постоянного общения с представителями власти, бизнеса, с профессиональными строителями, главами компаний и аналитических центров, с техническими специалистами и учеными. Наконец, здесь изложен зарубежный опыт, полученный во время поездок в те страны, где жилищная проблема давно уже успешно решена — в Канаду и США. Мы видели современные западные города — Оттаву, Торонто, Монреаль, Принстон, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и другие — так непохожие на то, что есть у нас. Мы изучали строительный опыт Германии, Финляндии и даже современного Казахстана1. Наши канадские и американские друзья и коллеги — профессиональные строители, ученые и работники муниципалитетов — показали и рассказали нам такое, что могло бы поразить любого российского читателя и вызвать невольное восхищение передовой современной цивилизацией.

В том-то и вся проблема, что мы живем в стране, управляемой нередко политиками с архаической ментальностью. Эти господа любят власть и ещё больше они любят деньги. Они не хотят много работать, они не хотят много думать, не хотят учиться и совсем не хотят за что-либо отвечать. В свое время один высокопоставленный руководитель строительной отраслью (ныне покойный) отреагировал на наши предложения внедрять новейшие технологии в строительство таким вот образом: " А на кой-мне это нужно. Мне и так хорошо: я делю землю и мне этого вполне достаточно». Сочетание жлобства и некомпетентности дает свой печальный результат на каждом шагу. Особенно сейчас это чувствуется как никогда. Мы судим, конечно, по опыту нашего, новосибирского региона и самого Новосибирска, хотя не сомневаемся, что есть места, где ещё хуже. Но это не отменяет того печального факта, что третий по величине мегаполис страны являет миру пример далеко не всегда компетентного и эффективного управления. Долго жить красивыми мифами о своем академическом величии невозможно. Интеллектуальный потенциал оказался в подавляющем большинстве случаев не востребованным у нас на родине, он не привел к реальным инновационным изменениям, хотя слов тут было сказано много. Во всяком случае, на строительной отрасли Новосибирска это практически никак не сказалось. Над своими инновациями новосибирский бизнес бьется в одиночку, и только благодаря своей активности добивается хоть чего-либо. Чиновники тем временем инициируют такие инвестиционные проекты, как будто поставили своей целью весь строительный сектор загнать в древние времена, в эпоху кирпично-монолитного домостроения.

Мы не ставили своей целью выявлять мотивации начальствующих персон. Мы не посвящали свои страницы шокирующим описаниям коррупции, «откатов» и прочих сомнительных сделок, хотя знаем об этом предостаточно. Все это не является какой-то тайной, и желающие могут прочесть об этом, например, в материалах городской, областной Контрольно-счетных палат и Счетной палаты Российской Федерации. Мы не видим смысла в том, чтобы в очередной раз продемонстрировать пороки нашего бюрократического болота. Эти пороки известны любому, и их подробное перечисление и умножение примеров на сегодняшний день бессмысленно. У нас была другая задача. Нам важно было показать болезненное состояние нашего жилищного строительства и наметить пути выхода из этой ситуации. Мы, собственно, ничего не изобретали. Идеи, изложенные в книге, высказывались в частных беседах разными специалистами и участниками строительного рынка. Мало того, перед нами был наглядный пример развитых стран, и нам было важно подумать над тем, как его адаптировать к нашим условиям. Кроме того, уже наши ближайшие соседи — республика Казахстан — подошла к решению жилищной проблемы вполне по-европейски. Нам, можно сказать, утерли нос. Кроме того, пока мы писали книгу, прошла информация о важных подвижках в соседних регионах. Кемеровчане и красноярцы в ближайшее время заткнут за пояс своих коллег из Новосибирской области. Пока наши власти разглагольствуют об инновациях, строя дома по технологиям девятнадцатого века, в соседних регионах инновации без лишнего шума внедряются в дело. Будущее покажет, кто будет прав.

Теперь несколько слов о тех, без кого эта книга никогда бы не появилась — о наших консультантах, чьи советы и разъяснения помогли нам разобраться в проблеме. Мы выражаем признательность руководителю проекта ГК ALMA GRAD Сергею Терехову, открывшему нам глаза не только на инновационные технологии, но и разъяснившему нам важнейшие юридические аспекты строительства. Мы благодарим исполнительного директора ЗАО «ГрандСтройИндустрия» Валерия Марьяновского и заместителя директора по общим вопросам Сергея Кондрашова за то время, что они уделили нам в ходе наших длительных бесед по проблемам современного строительства.

Добрыми словами мы хотим упомянуть нашего канадского друга, президента строительной компании Maple Leaf Canadian Homes Грэга Флеминга, посетившего наш город осенью 2008 года с целью изучения строительного рынка — как раз тогда, когда наши строители начали хвататься за голову. Грэг предрек нашему строительству большое будущее, хотя его откровенно шокировала наша слабая инфраструктура и расхлябанность работников. Но, тем не менее, он заметил позитивные изменения, сравнивая нынешнее состояние с тем, что он видел в прошлый свой приезд в Россию, одиннадцать лет назад.

Мы также благодарны руководству ООО ПЦ ЗЖБИ-4: генеральному директору, депутату Новосибирского областного Совета Николаю Мочалину, заместителю гендиректора, депутату Новосибирского городского Совета Ивану Митряшину и второму заместителю генерального директора Игорю Белокобыльскому. Их честная оценка ситуации в строительстве, их профессиональная позиция по ряду злободневных вопросов и компетентные суждения относительно некоторых технических проблем очень нам помогли. Мы столь же признательны председателю Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константину Бокову и руководителю направления «Малоэтажное строительство», председателю совета директоров компании «ЛанселотСтрой» Инне Свечниковой.

Нам также были полезны консультации наших ученых и разработчиков. Особо хотим поблагодарить директора центра «Сибирское поселение» Ольгу Макарову и академика Международной академии экологии Юрия Лапина. Высказанная ими фраза о том, что «человек живет не в доме, а в поселении», настолько нам понравилась, что мы сочли нужным привести её в книге. Не менее полезным было наше общение с директором инновационной фирмы «Силикон» Юрием Петерсоном, с заведующим кафедрой строительных материалов и специальных технологий НГАСУ (Сибстрин), профессором Николаем Машкиным и заместителем руководителя НПЦ «СибстринСтройМатериалы и технологии» Виктором Федченко. Столь же продуктивны были наши беседы с директором студии «Интердизайн» Виталием Дробиленко, имеющим хорошую практику в сельском малоэтажном домостроении. Большую помощь в разъяснении технических вопросов нам оказал директор ООО «СИБТЕПЛО» Георгий Аникеенко, чьи практические разъяснения помогли нам развеять некоторые иллюзии относительно строительных технологий.

Также упомянем словами благодарности и наших новосибирских аналитиков — управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова и директора TS Consulting Татьяну Аржаеву. В ходе бесед и дискуссий с ними у нас рождались замыслы целых глав. Не обойдем вниманием и тех, кто помог нам разобраться в проблеме, осветив её с позиции руководителей. Мы признательны главе администрации наукограда Кольцово Николаю Красникову, наглядно показавшему нам на собственном примере, как может эффективно работать муниципалитет. Не менее интересны и продуктивны были беседы с начальником департамента земельных и имущественных отношений Новосибирской мэрии Алексеем Кондратьевым и председателем постоянной депутатской комиссии по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска Вячеславом Илюхиным. Столь же продуктивной оказалась встреча с директором некоммерческого партнерства участников земельных инициатив «Вместе» Андреем Головиным. Наконец, мы выражаем благодарность руководству журнала «Эксперт-Сибирь» за информационную поддержку и совместное участие в проекте «Сибирский дом будущего».

Мы, к сожалению, не можем назвать имен всех наших консультантов. «За кадром» остались имена сотрудников строительных и девелоперских компаний, раскрывшие нам многие темные стороны отечественного строительного рынка, но пожелавшие — по понятным причинам — остаться не названными.

Новосибирск, март 2009.


1 Да-да, у казахских коллег уже есть чему поучиться: как бы это ни показалось странным, но власти этой республики оказались более восприимчивыми к передовому опыту, чем власти нашей страны. Вернуться к тексту.

Мы в: