войти | зарегистрироваться

Коттеджи
в Новосибирске

сайт о малоэтажном строительстве
и загородной недвижимости

Екатерина Толкачева, заместитель директора компании «Зеленый дом»

15.08.2011

О рынке загородной недвижимости Новосибирска, о коттеджных поселках и о том, как помочь покупателям загородной недвижимости рассказывает заместитель директора ООО «Зеленый дом» (дочернее предпритие ОАО «Катрен», коттеджный поселок «Березки») Екатерина Толкачева.

Березки, коттеджный поселок, Толкачева

В Новосибирске не так уж много организованных коттеджных поселков, их количество можно пересчитать по пальцам одной руки. С чем это на ваш взгляд связано?

Причин такой ситуации достаточно много. Но, пожалуй, основной из них является необходимость достаточно больших инвестиций в проект. Привлекать финансовые средства от населения на начальной стадии строительства коттеджного поселка едва ли возможно – люди предпочитают покупать уже готовый продукт, готовый дом в жилом поселке, а не кота в мешке. И соответственно девелопер вынужден вкладывать в проект свои собственные средства, которые исчисляются сотнями миллионов рублей (а возможно и миллиардами рублей, если мы говорим о больших проектах, площадью более 50 Га).

Кроме того, нужно понимать, что объем предложений в каком-то виде коррелирует со спросом. И наверно на текущий момент времени Новосибирск едва ли готов принять более десяти поселков – у нас просто не наберется такое количество платежеспособных покупателей на загородные дома.

Ситуация могла бы кардинальным образом измениться, если бы на рынок были предложены комплексные проекты действительно эконом-класса (стоимостью домовладения до 3 млн. рублей). Но выход таких проектов на рынок сдерживается сразу рядом факторов, среди которых я бы выделила наверно:

·        Отсутствие поддержки со стороны властей, которая совершенно необходима для строительства объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник) и желательна для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

·        Недостаток наработанной бизнес-практики, без которой сложно привлекать внешних инвесторов для совместной реализации проектов.

·        Недостаток законодательной базы. Застройщики многоквартирных жилых домов могут привлекать средства населения на строительство домов по 214 федеральному закону «Об участии в долевом строительстве». И хотя этот закон не является идеальным, он реально работает, в какой-то части защищает интересы будущих жильцов дома. Для строительства организованных коттеджных поселков аналогичного нормативного акта нет, что естественно сдерживает возможности по привлечению средств граждан на реализацию комплексных проектов.

Какие изменения вы видите на рынке загородного жилья в Новосибирске за последние годы? Повышается ли добросовестность операторов, которые работают на этом рынке?

Я бы наверно сказала, что рынок претерпевает положительные изменения. Ведь еще несколько лет назад у нас не было ни одного комплексного проекта. Все проекты коттеджных поселков предполагали только продажу земли. И риэлторы буквально кричали девелоперам о необходимости предложения хотя бы земельных участков с подрядом. А сейчас на рынке есть как минимум три интересных проекта – поселок «Кедровый» компании «Русь», «Лазурная лагуна» концерна Сибирь и «Березки» компании «Зеленый дом» (дочернее предприятие группы компаний Катрен). Эти проекты интересны тем, что они предполагают комплексное решение всех вопросов – человек просто приобретает жилье в таком поселке, и живет в нем, не озадачиваясь категорией земли, возможностью прописки в доме или сроком подведения инженерных коммуникаций. А эксплуатацией поселка занимается профессиональная управляющая компания.

Судить о том, повышается или понижается добросовестность операторов, работающих на рынке загородного жилья, мне достаточно сложно. Но в целом я бы отметила, что пока мы еще не пришли к желаемому состоянию. Я считаю, что на рынке еще много проектов, которые почестному не имеют права на существование.

Что, на ваш взгляд, нужно сделать для того, чтобы на новосибирском рынке совсем не стало недобросовестных застройщиков?

Совсем избавиться от недобросовестных операторов рынка наверно невозможно. Ведь иногда застройщики становятся недобросовестными не потому, что имели злой умысел, а потому, что так сложились обстоятельства (грянул кризис или сильно выросли цены на стройматериалы). Но чем более прозрачным и структурированным мы будем делать рынок, тем меньше недобросовестных участников рынка будем иметь. Как говорится «В тихом омуте черти водятся». А если вся деятельность участников рынка является открытой и общедоступной, то ввести кого-то в заблуждение будет уже на порядок сложнее.

Вернемся к упомянутому ранее 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве». Этот закон не избавил нас полностью от недобросовестных застройщиков, обманутых дольщиков. Но закон позволил сделать рынок более прозрачным, позволил сократить количество двойных (тройных и т.д.) продаж, сделал информацию о финансовом состоянии застройщика доступной. И, в конечном счете, предоставил покупателям достаточно правдивую информацию о приобретаемом продукте и возможных рисках. Именно этой прозрачности сейчас не хватает рынку загородного жилья.

Как влияют на рынок такие проекты как Рейтинг коттеджных поселков? Является ли рейтинг значимым событием на рынке загородной недвижимости?

Я крайне положительно отношусь к таким проектам, как Рейтинг коттеджных поселков, по причине того, что они делают рынок более прозрачным, помогают отделить достойные проекты от тех, которые не заслуживают внимания. Ведь даже если на законодательном уровне не урегулирован вопрос обязательности представления информации о деятельности девелопера-застройщика, этот вопрос может быть урегулирован сложившейся деловой практикой. И это будет тоже очень хорошо. Другое дело, что пока Рейтинг коттеджных поселков еще не стал настолько значимым событием на рынке, как хотелось бы. Пока что далеко не все покупатели загородного жилья знают про его существование, не все значимые проекты отражены в рейтинге, рейтинг недостаточно понятен и адекватен запросам конечных покупателей загородного жилья. В частности, я бы назвала серьезной ошибкой то, что проекты, предлагающие земельные участи и готовые дома сравниваются по одним и тем же критериям, в общей массе (и никого не интересует, например, вопрос наличия разрешения на строительство). Но в целом он неплох, а учитывая, что это пока всего второй рейтинг, наверно можно сказать, что он достаточно хорош, поскольку позволил отделить достойные проекты от мошенничества.

Какие критерии, на ваш взгляд, определяют полноценный коттеджный поселок? Какими первоочередными характеристиками должен обладать коттеджный поселок, чтобы быть привлекательным для покупателей?

Я бы позволила себе несколько перефразировать этот вопрос. И поговорила на тему критериев, предъявляемых к коттеджному поселку того или иного назначения. Многие знают, что например, склады или бизнес-центры классифицируются по категориям – A, B, C, D. Это не случайно, так как для разных целей нужны площади с различными характеристиками – с отоплением или без, с системой кондиционирования или без нее и так далее. Аналогичная ситуация с коттеджными поселками, в которые порой входят и садовые общества и коттеджные поселки премиум-класса.

Если мы будем говорить про коттеджные поселки, предназначенные для постоянного проживания, то совершенно необходимыми будут:

·      близость к городу,

·      соответствующая категория и назначение земельного участка (земли населенных пунктов для жилищного строительства),

·      наличие всех инженерных коммуникаций,

·      наличие почтовых адресов, прикрепление к объектам социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и так далее),

·      наличие управляющей компании, занимающейся эксплуатацией коттеджного поселка.

Если мы будем говорить про коттеджные поселки временного проживания (в выходные дни), то требования по удаленности от деловой части города будут существенно снижены, допустимы  другие категории земельных участков, совершенно не обязательны вопросы наличия адресов или прикрепления к объектам социальной инфраструктуры. Могут быть снижены и требования в части инженерной инфраструктуры поселка. Но повышаются требования в части охраны поселка.

Если же говорить про поселки сезонного проживания (летом), то допустимыми станут и летний водопровод, и земли сельхозназначения. Но в то же время, в отличие от поселков выходного дня, большую важность приобретут такие критерии как наличие маршрутов общественного транспорта (маршрутки, электрички и так далее).

Также четко нужно разделить поселки по срокам реализации проекта, так как есть поселки, где уже все сделано и живут люди, а есть только начатые проекты, где все будет, но спустя какой-то период времени.

Было бы замечательно, если бы существовал некий информационный ресурс, в котором человек мог бы отметить, что его интересует загородное жилье для таких-то целей с таким-то сроком реализации, и мог получить перечень поселков, на которые ему стоит обратить внимание с полной информацией о них. И сайт «Коттеджи в Новосибирске» мог бы стать удобным инструментом для этих целей.

Вадим Воронцов
Мы в: